路線価 (2023) 兵庫県西宮市南郷町52-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市南郷町５２番６
価格時点	2023 年
駅名	夙川駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,970万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,970万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円／坪 1平米 37万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急神戸本線及び同甲陽線の各駅を中心とする市内山手の住宅地域が圏域である。阪神間の高額所得者や二次取得者等が需要者の中心となり、他市からの編入も認められる。環境、利便性に恵まれ、土地価格はやや強含みで推移している。また、取引市場に上っている物件であっても画地規模は様々であることから、中心価格帯の把握は難しい状況である。 (2) 同一需給圏は西宮市内で阪急神戸本線夙川駅及び阪急甲陽線苦楽園口駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は地元の居住者のほか圏外からの転入者も見られ、高所得者層の住宅購入や中高年層の住み替え等が中心である。類似地域内の需給動向は、最寄り駅から徒歩圏内に位置する利便性と良好な居住環境を併せ持つ住宅地域であり、需要は堅調である。中心価格帯は、画地規模が様々なため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、人気のある住宅地域であり、快適性がより一層重視されることから自用目的の取引がほとんどである。容積率が低く、地積も収益物件としてはやや狭く、収益目的利用には適していないため、収益価格は試算しなかった。よって、豊富な事例に基づく実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的の取引が中心である。また、法令規制等を踏まえると経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	夙川駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市南郷町５２番６
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。西宮市内でも需要の高い地域であり、地価水準はやや上昇に推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。選好性の高い住宅地域であり、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万9,668 円 1平米 37万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 124万9,668円 1平米 37万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万9,668円 1平米 37万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 122万9,832円 1平米 37万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい・微落傾向。 (2)西宮市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で推移している。利便性が良好な住宅地の需要は安定しているが、郊外ではやや弱含みの地域も見られる。
地域要因
(1)特段の地域要因の変動はないが、利便性にも恵まれ、人気も高く、需要は底堅い。 (2)既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。最寄り駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、利便性と居住環境が良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南郷町５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,731 円／平米 112万9,763 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,203 円／平米 116万4,383 円／坪
標準価格 平米 坪	37万350 円／平米 122万4,377 円／坪
査定価格 平米 坪	37万 円／平米 122万3,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南郷町５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万5,403 円／平米 130万7,202 円／坪
推定価格 平米 坪	39万8,535 円／平米 131万7,557 円／坪
標準価格 平米 坪	38万3,207 円／平米 126万6,882 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南郷町５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,692 円／平米 112万9,634 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,060 円／平米 140万8,554 円／坪
標準価格 平米 坪	38万71 円／平米 125万6,515 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市南郷町５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,414 円／平米 86万4,235 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,642 円／平米 106万3,348 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,072 円／平米 124万6,600 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情