路線価 (2023) 兵庫県西宮市上甲東園2-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
価格時点	2023 年
駅名	甲東園駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	5,910万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,930万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万7,510 円／坪 1平米 33万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西宮市中部における阪急神戸本線及び今津線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心としては、同市内居住者のうち中高所得者層が多くを占め、阪神間の周辺他市からの転入も散見される。中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域にあって、住環境に優れ、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。標準地と同程度の規模の土地で６，０００万円前後、新築の建売分譲で８，０００万円前後が需要の中心価格である。 (2) 同一需給圏は西宮市の阪急神戸本線及び今津線沿線に存する住宅地域で、需要者は同市に居住する中高所得者が中心となり、隣接他市からの転入も認められる。近隣地域は、高低差はあるものの最寄り駅への接近性に優り、街区も整然としているため、住宅需要は堅調である。需要の中心価格帯は、対象標準地と同規模の画地で６，０００万円前後となっており、地価はやや上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域にあって、自用目的での取引が中心であり、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は見送った。したがって、住環境や居住の快適性が重視される住宅地域であることから、多数の信頼性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地では、容積率等の画地条件及び近隣地域の標準的仕様から、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域は、中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲東園駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	35 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、現在の住環境を維持して推移すると予測する。区画整然とした住環境に優れた住宅地域であり、需要は底堅く、今後も地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)中規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。区画が整然とし住環境に優り、需要は堅調であるため、地価は若干の上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 108万7,674円 1平米 32万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必要である。 (2)景況は新型コロナの影響による悪化から脱しつつある。西宮市の人口は、周辺地域からの流入もあり、微減傾向にとどまっている。
地域要因
(1)恵まれた住環境と駅徒歩圏の利便性を兼ね備えているため、中高所得者層を中心とした需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)大きな地域要因の変動は見受けられず、住環境は良く駅接近性にもやや優り、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万2,363 円／平米 106万5,732 円／坪
推定価格 平米 坪	32万467 円／平米 105万9,464 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,045 円／平米 111万7,577 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,360 円／平米 103万9,274 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,982 円／平米 104万1,330 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,240 円／平米 111万4,915 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,515 円／平米 90万935 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,695 円／平米 90万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,018 円／平米 108万1,122 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲東園２丁目５２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,116 円／平米 108万4,751 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,186 円／平米 107万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,183 円／平米 110万1,503 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情