路線価 (2023) 兵庫県西宮市上甲子園1-186-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
価格時点	2023 年
駅名	甲子園口駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5,230万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線・阪神本線沿線の西宮市の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市居住の二次取得者である。人気のエリアで、不動産取引は中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建設する場合がほとんどであり、新築建売住宅の供給は少ない。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、持ち直していくことが期待される。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地は５千万円前後である。 (2) 同一需給圏は西宮市内で、特にＪＲ東海道本線・阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び周辺市に居住する二次取得者等で、市内でも比較的人気のある住宅エリアである。新築建売住宅の供給もみられるものの、不動産取引の中心は、中古不動産又は土地の取得後注文住宅を建築する場合である。市場の中心価格帯は、標準的画地の規模の土地で５千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引の中心は自己使用不動産である。したがって、当該地域では居住の快適性を主たる指標として価格が形成されている。このような地域的特性を踏まえ、本件では収益還元法は適用せず、地域的特性の類似した取引事例に基づき、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主な指標として価格が形成されている。また、標準地程度の規模であれば経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難である。以上より本件では収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は最寄駅が同一の事例等から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	甲子園口駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	22 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内において特段の変動要因がないことから、現状維持と予測する。景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、持ち直していくことが期待される。需要は堅調である為、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も同様に推移すると予測する。住宅地としての需要が強く、新型コロナウイルス感染症の影響も些少なことから、地価動向は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市は住宅地として人気が高いエリアが多く、実需に基づく需要は堅調であるため、市街地の地価は上昇傾向の地域が多い。 (2)西宮市市街地は住環境及び利便性に比較的優れ選好性が強く、新型コロナ感染症の影響も些少なため、地価は堅調である。
地域要因
(1)成熟した住宅地域で、地域の特性に変化はない。景気はウィズコロナの下で、政策効果もあって、持ち直していくことが期待され、地価は上昇傾向。 (2)熟成した住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,176 円／平米 118万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,973 円／平米 114万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,082 円／平米 107万8,027 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,658 円／平米 114万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	34万960 円／平米 112万7,214 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,724 円／平米 107万3,538 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,016 円／平米 101万4,995 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,348 円／平米 115万1,638 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,630 円／平米 108万6,451 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,686 円／平米 113万2,920 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,348 円／平米 116万1,556 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,721 円／平米 107万3,528 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,823 円／平米 107万559 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,414 円／平米 107万9,125 円／坪
標準価格 平米 坪	32万6,414 円／平米 107万9,125 円／坪
査定価格 平米 坪	33万6,000 円／平米 111万816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情