路線価 (2023) 兵庫県西宮市松風町38-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市松風町３８番２
価格時点	2023 年
駅名	苦楽園口駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 90万9,150 円
1平米当たり	1平米 27万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,180万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6,180万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 116万406 円／坪 1平米 35万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域で、特に阪急苦楽園口駅を中心とした西宮市市街地西部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内居住者のほか他所からの転入も認められる。居住環境が良好で、駅や商業施設に比較的近く利便性も良好であるため、住宅地としての需要は多く、地価は堅調に推移している。地価水準は、規模等により様々であるが、標準地と同程度の規模で、土地は６千万円台前半程度であり、建物は注文住宅が多い。 (2) 同一需給圏は西宮市西部の圏域における阪急甲陽線等の沿線に広がる住宅地域が中心となる。需要者の中心は、同市内居住者のうち高所得者層がその多くを占め、周辺隣接他市からの転入も認められる。駅から近く生活利便性に優れ、住環境は良好であることから、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりばらつきがあるが、標準地と同程度の規模の土地で６，０００万円台前半程度であり、建物は注文住宅も多く見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では賃貸マンションも見られるが、標準地程度の規模であれば、自用目的での取引がほとんどであり、取引の指標としては、収益価格より、市場性を反映した実証的な比準価格の規範性が高いと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅やマンションが混在する住宅地域にあって、近隣地域周辺では賃貸共同住宅等も見られるが、容積率が低く、また、地価に見合った家賃水準が形成されておらず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は低位に求められた。よって、本件では多数の信頼性の高い取引事例から求められた実証的な比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	苦楽園口駅北西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市松風町３８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。居住環境が良好で、最寄駅への接近性も良好であるため、住宅地の需要は多く、当面、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅やマンションが混在する住宅地域にあって、今後も現在の住環境のまま推移すると予測する。駅近で生活利便性に優れ、住環境も良好なため、需要は底堅く、今後地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 116万406 円 1平米 35万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 116万406円 1平米 35万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 116万406円 1平米 35万1,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 113万652円 1平米 34万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市市街地は利便性に優れ選好性が強く、新型コロナ感染症の影響も些少なため、地価は堅調である。 (2)西宮市の利便性や住環境が優れた住宅地域の需要は底堅い。但し、コロナ禍の動向や建築費の高騰など経済情勢には引き続き注視が必要である。
地域要因
(1)居住環境が良好で、最寄駅への接近性も良好であるため、住宅地の需要は多く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)駅から近く生活利便性に優れ、住環境も良好であるため、市内高所得者層を中心に需要は底堅く、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松風町３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万4,507 円／平米 107万2,820 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,946 円／平米 104万7,823 円／坪
標準価格 平米 坪	34万802 円／平米 112万6,691 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松風町３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,630 円／平米 100万495 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,736 円／平米 96万7,785 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,100 円／平米 120万3,715 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１７２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松風町３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万6,118 円／平米 130万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	39万1,114 円／平米 129万3,023 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,453 円／平米 109万5,784 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松風町３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,532 円／平米 85万4,707 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,509 円／平米 94万3,893 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,712 円／平米 110万6,558 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０１２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松風町３８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万5,725 円／平米 134万1,327 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,223 円／平米 127万6,853 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,361 円／平米 120万4,577 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情