土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県西宮市仁川町1-63-1外 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 西宮市
兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外 (西宮)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域)
  • 仁川駅 から 750m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
69万4,260
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
21万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 西宮市兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
価格時点 2023
駅名 仁川駅 から 750m
路線価
1坪当たり 1坪 69万4,260
1平米当たり 1平米 21万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月15日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
4,840万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 86万9,478
1平米 26万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
4,840万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 86万9,478 円/坪
1平米 26万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急今津線沿線で、概ね西宮市及び宝塚市の住宅地域。需要者の中心は西宮市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。阪急今津線沿線は人気が高く、生活利便性も良好な地域であるため需要は概ね堅調である。土地は200㎡程度で5,000万円台、細分化された新築の戸建物件は5,000~6,000万円程度が取引の中心となっている。

(2) 同一需給圏は、主に阪急今津線沿線の住宅地域の範囲で、概ね西宮市及び隣接市の圏域である。需要者の中心は、西宮市内及び隣接市居住の中高所得者層等が想定される。生活利便性及び住環境が良好な既成住宅地域であり、堅調な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。土地は対象標準地と同程度のもので5,000万円前後、細分化された新築の戸建住宅で5,000万円~6,000万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、容積率が低い地域であることなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。対象地は第1種低層住居専用地域に指定された自用の戸建住宅中心の地域で法令上の形態制限もあり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用を行わなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 仁川駅東方
距離 750 m
土地の状態
土地面積 55.7 坪 (184 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西宮市兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
標準地の範囲
30 m
西 70 m
30 m
0 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 20 m
面積 180 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、 4.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇あるいは横ばい傾向を示すものと予測する。

(2)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。最寄駅から徒歩圏で、生活利便性及び住環境は良好である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 86万9,478
1平米 26万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 86万9,478
1平米 26万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 86万9,478
1平米 26万3,000
前年から次年への変動率 1.2 %
2022年
1坪 85万9,560
1平米 26万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 86万9,478
1平米 26万3,000
前年から次年への変動率 1.2 %
2019年
1坪 85万9,560
1平米 26万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

(2)景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られるなか、西宮市の不動産市場への影響は軽微で、住宅地需要は利便性の劣る地域を除いて概ね堅調である。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。

(2)中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅から徒歩圏の既成住宅地域である。住環境及び生活利便性が良好な住宅地域で、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 14205国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万6,842 円/平米
84万9,120 円/坪
推定価格 平米
25万4,299 円/平米
84万712 円/坪
標準価格 平米
25万9,754 円/平米
85万8,747 円/坪
査定価格 平米
26万 円/平米
85万9,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 15205国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
26万5,722 円/平米
87万8,477 円/坪
推定価格 平米
27万1,568 円/平米
89万7,804 円/坪
標準価格 平米
27万1,568 円/平米
89万7,804 円/坪
査定価格 平米
27万2,000 円/平米
89万9,232 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 14205国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
25万5,754 円/平米
84万5,523 円/坪
推定価格 平米
25万739 円/平米
82万8,943 円/坪
標準価格 平米
25万8,494 円/平米
85万4,581 円/坪
査定価格 平米
25万8,000 円/平米
85万2,948 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 14205国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
20万 円/平米
66万1,200 円/坪
推定価格 平米
22万2,222 円/平米
73万4,666 円/坪
標準価格 平米
26万2,985 円/平米
86万9,428 円/坪
査定価格 平米
26万3,000 円/平米
86万9,478 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 15205国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西宮市
地域 兵庫県西宮市仁川町1丁目63番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
27万8,415 円/平米
92万440 円/坪
推定価格 平米
29万8,930 円/平米
98万8,263 円/坪
標準価格 平米
26万1,989 円/平米
86万6,136 円/坪
査定価格 平米
26万2,000 円/平米
86万6,172 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 風致地区(風致地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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