路線価 (2023) 兵庫県西宮市門戸荘127-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
価格時点	2023 年
駅名	門戸厄神駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,570万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,570万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 113万7,264 円／坪 1平米 34万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急今津線沿線を中心とする住宅地域で、概ね西宮市市街地北東部の圏域である。需要者の中心は、西宮市居住者が多くを占めるほか、阪神間の近隣市域からの流入も多い。居住環境・利便性とも良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。土地は対象標準地と同程度の規模で６０００万円～７０００万円程度、小規模な新築建売住宅では５０００万円～５５００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は阪急神戸線及び同今津線沿線を中心とした西宮市の優良住宅地域。需要者は市内の二次取得者層等が多いが、外部からの流入も認められる。駅への接近性と居住環境に優れた住宅地として需要は多く、地域のブランド名もあり、地価は上昇している。建売住宅よりも注文建築用に土地が取引されることが多い地域で、需要の中心となる価格帯は、標準地程度の規模の土地で６，０００～７，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸共同住宅等の収益物件も周辺に見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益目的での取引は少なく、自己利用目的で土地が取引されることが多い地域である。収益価格を試算したが、土地価格に比べ賃料水準が十分でないことから低位に求められた。当該地域のような居住の快適性が求められる優良住宅地にあっては収益性は必ずしも重視されない。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門戸厄神駅南西方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ居住環境・利便性とも良好な住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)中規模戸建住宅を主体に共同住宅等も見られる住宅地域で、良好な住環境を形成している。需要は多く、地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 113万7,264 円 1平米 34万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 113万7,264円 1平米 34万4,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地価は強含みだが、山手や郊外では下落している地域も多い。 (2)国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅地価格も概ね上昇基調で推移している。
地域要因
(1)利便性・居住環境の良好な駅徒歩圏の住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はないが、駅への接近性と住環境に恵まれた住宅地域で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,273 円／平米 99万9,315 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,923 円／平米 102万1,299 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,107 円／平米 113万1,006 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,581 円／平米 96万7,273 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,433 円／平米 98万6,619 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,212 円／平米 111万4,823 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,667 円／平米 111万6,327 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,733 円／平米 110万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,658 円／平米 117万2,499 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市門戸荘１２７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,103 円／平米 100万8,671 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,649 円／平米 98万7,334 円／坪
標準価格 平米 坪	34万1,313 円／平米 112万8,381 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情