路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区沖野1-52-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
価格時点	2023 年
駅名	薬師堂駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国道４号バイパス東側の住宅地域。需要者は市内勤務のサラリーマン層で、中規模以上の画地は分譲等目的の不動産業者も想定される。戸建用地需要は依然堅調で、予算的に国道４号線西側を断念した需要者がかすみ町、沖野、上飯田等へ流れてきており強気相場となっている。土地は２００㎡程度で１０００万円台後半、新築戸建住宅で３０００万円台後半が取引の中心だが、総額を抑えるため土地面積１００㎡～１５０㎡程度の新築分譲も増えている。 (2) 同一需給圏は国道４号バイパスの背後に広がる住宅地域。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする仙台市内に勤務する個人となり、若い世代の一次取得者も比較的多い。駅から距離を有する地域であるが、総額的割安感があるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は新築住宅で３０００万円台前半、１４０㎡程度の土地で１０００万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅中心の居住の快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が高い。一方、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性が乏しいことから収益価格は低位に求められた。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの規準価格も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) アパートも存するが、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心となる郊外の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場の需給動向を反映した価格で、規範性の高い取引事例をもとに適切に試算されており、説得力が高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	薬師堂駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
標準地の範囲
東	120 m
西	90 m
南	120 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	私道、行止り道路が多く見られ街路条件がやや劣る。
街路	基準方位北、　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域で街路条件はやや劣るが、国道４号線西側に比した割安感から需要は根強い。若林区の戸建需要は依然堅調で、金利上昇の影響が懸念されるが、引き続き築古建物の建替えが進み地価は上昇傾向と予測。 (2)熟成した住宅地域で街路条件がやや劣る地域ではあるが、総額的割安感があるため、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区内人口は増加傾向。コロナ禍でも戸建住宅の需要は堅調で、総額抑制のため画地分割も進行。地下鉄駅周辺以外の郊外部も割安感から需要は堅調。 (2)低金利の影響もあり、コロナ禍においても需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)街路条件がやや劣るものの、国道４号線西側を断念した層が増え需要は堅調。一時地価に天井感が出始めたと思われたが、依然強気相場が続いている。 (2)国道４号東側に形成された郊外の住宅地域で街路条件がやや劣るものの、総額的割安感があるため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)南西角地で日照、通風等居住の快適性が優れている。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,502 円／平米 31万5,730 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,064 円／平米 31万7,588 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,948 円／平米 29万4,062 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,254 円／平米 30万8,298 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,715 円／平米 30万3,210 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,552 円／平米 27万2,917 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,202 円／平米 23万8,700 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,402 円／平米 27万2,421 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,038 円／平米 28万1,136 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,624 円／平米 27万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,378 円／平米 27万5,648 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,766 円／平米 29万154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313030 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区沖野１丁目５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万858 円／平米 30万377 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,578 円／平米 30万2,757 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,578 円／平米 30万2,757 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情