路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲子園二-町111-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
価格時点	2023 年
駅名	甲子園口駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,510万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,510万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 136万2,072 円／坪 1平米 41万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市内のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内の居住者のほか人気の高い住宅地域であるため市外からの流入もある。人気の高いエリアにあり利便性と住環境が比較的良好な住宅地域で需要は根強い。対象標準地と同規模の土地で６，５００万円程度、小規模な新築建売住宅で６，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は西宮市のＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線に存する住環境が良好な住宅地域で、需要者は同市に居住する中高所得者が中心となり、隣接他市からの転入も認められる。近隣地域は、選好性の高い甲子園地区に存しているため、住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心価格帯は、規模によるが対象標準地と同規模の画地では６，５００万円前後となっており、小規模な戸建住宅で６，０００万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難であり、収益価格は試算していない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域は、共同住宅も見られるが戸建住宅を中心とする住宅地域で、取引は自己使用目的が中心であり、取引価格を指標として価格水準が形成される傾向にある。よって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	甲子園口駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。選好性が高く需要は根強いため、地価水準は微増乃至やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地域への選好性の高さから需要は堅調であるため、地価は若干の上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 136万2,072 円 1平米 41万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 136万2,072円 1平米 41万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境等に優る住宅地への需要は根強い。一方、利便性が劣る郊外や山手の住宅地への需要は横這い乃至弱含み。 (2)景況は新型コロナの影響による悪化から脱しつつある。西宮市の人口は、周辺地域からの流入もあり、微減傾向にとどまっている。
地域要因
(1)人気のエリアにある利便性と住環境が比較的良好な住宅地域で需要は根強く、地価はやや上昇で推移。 (2)大きな地域要因の変動は見受けられず、選好性の高い甲子園地区に存し地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,823 円／平米 107万559 円／坪
推定価格 平米 坪	32万6,414 円／平米 107万9,125 円／坪
標準価格 平米 坪	40万17 円／平米 132万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,686 円／平米 113万2,920 円／坪
推定価格 平米 坪	35万1,348 円／平米 116万1,556 円／坪
標準価格 平米 坪	42万6,393 円／平米 140万9,655 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万2,908 円／平米 126万5,894 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,729 円／平米 123万8,854 円／坪
標準価格 平米 坪	42万8,262 円／平米 141万5,834 円／坪
査定価格 平米 坪	42万8,000 円／平米 141万4,968 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲子園二番町１１１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,176 円／平米 118万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,973 円／平米 114万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,705 円／平米 129万8,283 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情