路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区上飯田2-136-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
価格時点	2023 年
駅名	河原町駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,035 円 1平米 8万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円／坪 1平米 8万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、若林区内で国道４号線の東側に存する既存住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。近時は低金利等により、戸建住宅需要が多い状況続いているが、一服感のあった地価は再び上昇傾向を示し始めている状況である。市場の中心となる価格帯は２７０㎡程度の更地で２，２００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は国道４号バイパス東側に広がる旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在住の標準的所得者層となっている。地下鉄駅からやや距離を有するエリアであるが、相対的な割安感などから需要は良好で、ハウスメーカーによる建売住宅の販売も堅調に推移している。市場の中心価格帯は画地規模１４０㎡程度の新築建売住宅で総額３２００万円程度、画地規模２００㎡台後半の更地で総額２２００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅取得を目的とする取引が主で、上飯田２・３丁目地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、公法上の規制により投資採算がとれる共同住宅を建築することが不可能で、貸家に対する需要も少ないことから収益価格を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内に位置するため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河原町駅南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19.4 m
奥行き	13.9 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和５３年頃に小規模開発された住宅地域であり、周辺も小規模開発が多い。
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替、空地に建物の新築がある程度で推移するものと考察した。割安感から地価は上昇しており、今後も当分の間上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)比較的古い時期に開発された住宅地域で、用途的には特段の変動要因はない。相対的な割安感などから、暫くの間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万8,035 円 1平米 8万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万8,035円 1平米 8万4,100円
前年から次年への変動率 9.2 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 7.8 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若林区の住宅地域は旺盛な住宅需要から地価上昇傾向が続いているが、一部の地域では天井感がある。 (2)今後の金利上昇が一部で懸念されているものの、現時点においては若林区内の住宅需要は堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)地下鉄駅から遠隔に位置するが、居住環境は比較的良好であり、割安感から地価上昇が認められる。 (2)比較的古い時期に開発された住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。地域周辺ではハウスメーカー等に建売住宅が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)西側道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,242 円／平米 24万5,444 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,450 円／平米 26万9,274 円／坪
標準価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,709 円／平米 30万6,496 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,644 円／平米 29万6,363 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,287 円／平米 29万5,183 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,313 円／平米 24万5,679 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,532 円／平米 24万6,403 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,557 円／平米 25万6,403 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,380 円／平米 33万8,468 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,575 円／平米 33万9,113 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,849 円／平米 35万3,243 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313060 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区上飯田２丁目１３６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,896 円／平米 44万2,660 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,393 円／平米 40万1,325 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,198 円／平米 37万7,539 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情