路線価 (2023) 兵庫県西宮市甲陽園目神山町635 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
価格時点	2023 年
駅名	甲陽園駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (479 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,140万 円 (479 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円／坪 1平米 6万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間の山手の住宅地域で、西宮市及び隣接市を含む圏域である。別荘地的特性を有する地域で、画地規模が大きく総額が嵩むため、需要者は経営者、資産家等の資金力を有する層が中心となっている。最寄駅まで距離があり、経路は非常に急な坂道が多いため、需要は弱く、地価はやや下落傾向となっている。規模や形状のほか、眺望等の立地条件により取引価格は区々で、個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、市内及び隣接市北部に広がる山手の住宅地域と判断した。画地規模が大きな邸宅が多く、ゆったりとした街並みと緑豊かな周辺環境から、別荘的特性を有する地域である。総額が嵩むため、需要者は市内及び周辺市の資産家及び高所得者層が中心である。居住環境は良好であるが、最寄駅から距離を有し、地形的理由で傾斜地や湾曲した街路等も多いため、需要は強くない。規模・形状・街路条件等により様々で、中心価格帯を見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な別荘地的住宅地域であり、自用目的の戸建住宅の取引が中心となっている。合理的な賃貸住宅経営の想定は困難で、現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模の大きな邸宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、共同住宅等の収益用不動産は殆ど見られない。厳しい法令制限から、経済合理性を有する賃貸用不動産の建物想定は非現実的なため、収益還元法は非適用とした。当該地域は自己利用目的の住宅取引が中心であるため、近隣の取引相場を指標に意思決定するものと判断される。したがって、価格牽連性を有する実際の不動産取引から算出された比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	甲陽園駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	144.9 坪 (479 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	20 m
面積	440 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模一般住宅が多い高台の住宅地域として、当面の間、現状のまま推移するものと思料する。傾斜地は敬遠される傾向にあり、地価は弱含みにて推移すると予測する。 (2)大中規模一般住宅を中心とする閑静な山手の住宅地域である。特筆すべき事項は無く、今後も現状維持で推移すると思われる。傾斜地に屈曲した街路等があり、選好性が分かれる。地価は弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地価は強含みだが、山手や郊外では下落している地域も多い。 (2)市内人口は微減傾向。良好な住環境から需要は引き続き堅調。郊外住宅地は割安な総額感から下落幅は縮小。建築費高騰で細分化した建売住宅が増加。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。坂道が多い大中規模一般住宅が建ち並ぶ別荘地的な住宅地域であり需要は弱い。 (2)地域要因に大きな変化は認められない。最寄駅から距離を有し、傾斜地や湾曲した街路も見られるため、需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,381 円／平米 15万30 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,479 円／平米 18万108 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,868 円／平米 21万1,148 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０１２０４Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,667 円／平米 13万7,751 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,125 円／平米 13万9,265 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,837 円／平米 19万7,821 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,170 円／平米 15万9,250 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,906 円／平米 29万617 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,798 円／平米 21万7,528 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１８２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,334 円／平米 27万8,808 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,625 円／平米 28万3,076 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,623 円／平米 21万3,644 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,600 円／平米 22万180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０１２０４Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市甲陽園目神山町６３５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,428 円／平米 26万2,589 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,636 円／平米 28万9,725 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,498 円／平米 21万6,536 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情