路線価 (2023) 兵庫県西宮市能登町23-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市能登町２３番１外
価格時点	2023 年
駅名	門戸厄神駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,800万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,770万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円／坪 1平米 27万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、阪急神戸本線、同今津線及びＪＲ東海道本線沿いを中心とする住宅地域である。需要者は、利便施設・文化施設が充実した阪急西宮北口駅界隈を生活圏として選好する者で、主に中所得者層及び高齢の住替え層である。阪急西宮北口駅界隈生活圏に対する選好性は強いため、地価は上昇傾向である。中心価格帯は新築の戸建住宅で５０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、阪急神戸本線、同今津線及びＪＲ東海道本線沿いを中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で、市内在住者が多いが、市外からの転入者も認められる。取引の中心価格帯は、画地規模により様々ではあるが、標準地と同程度の規模で土地４，５００万円程度、区画割りされた建売戸建分譲で約４，５００万円～５，０００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では経済性のある賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。周辺には一部賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自用目的の取引が中心となっているため、最有効使用及び市場参加者の観点等を総合的に勘案して、収益還元法の適用は行わなかった。以上から、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼度の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	門戸厄神駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市能登町２３番１外
標準地の範囲
東	45 m
西	15 m
南	50 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。阪急西宮北口駅へも比較的近いことから根強い需要が見られる圏域にあり、地価は上昇傾向である。 (2)戸建住宅地域として成熟した既成住宅地域である。対象標準地周辺は地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万5,844円 1平米 27万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、持ち直していくことが期待される。西宮市は人気エリアが多く実需が堅調で、市街地価は上昇地点が多い。 (2)西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、概ね横ばい～やや上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。
地域要因
(1)阪急西宮北口駅界隈生活圏を選好する中高所得者層等による根強い需要があり、地価は上昇傾向である。 (2)既成の住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められない。地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市能登町２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,667 円／平米 84万1,929 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,723 円／平米 80万9,054 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,279 円／平米 91万72 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市能登町２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,704 円／平米 85万5,275 円／坪
推定価格 平米 坪	25万3,681 円／平米 83万8,669 円／坪
標準価格 平米 坪	28万621 円／平米 92万7,733 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市能登町２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,515 円／平米 90万935 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,695 円／平米 90万8,142 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,353 円／平米 91万3,623 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市能登町２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万777 円／平米 96万1,309 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,685 円／平米 97万923 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,323 円／平米 91万6,830 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１４２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市能登町２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,980 円／平米 100万8,264 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,888 円／平米 95万8,370 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,084 円／平米 91万2,734 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情