路線価 (2023) 兵庫県西宮市上田中町115 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市上田中町１１５番
価格時点	2023 年
駅名	洲先駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (75 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円／坪 1平米 19万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神本線・武庫川沿線で、概ね西宮市の南東部を圏域とする。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は比較的規模の小さい一般住宅が多い旧来の既成住宅地である。市内で相対的に住環境の劣る地域で選好性も弱いが、市内の人気エリアの地価動向を受けながら、当該地域の住宅地需要も横這い程度で推移している。需要の中心となる価格は土地で１５００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、阪神本線及び武庫川線の沿線で、概ね西宮市南部の圏域である。想定される主な需要者は、西宮市居住の一次取得者層が中心となるが、隣接市等からの需要も認められる。近隣地域は小規模一般住宅が多く見られる旧来からの既成住宅地である。西宮市市街地の戸建住宅地需要は総じて堅調に推移しているが、国道４３号以南は、相対的に選好性がやや低い。市場の中心価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には賃貸住宅等の収益物件も見受けられるが、自己利用目的の取引が中心となっている。また標準的な画地規模も小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洲先駅西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	22.7 坪 (75 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市上田中町１１５番
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	13 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が密集する住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測する。需給はほぼ均衡し、地価は横ばい傾向と予測する。 (2)当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣り、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 65万1,282円 1平米 19万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の住宅地は、周辺市と比べて選好性が高く需要も強く地価は堅調。北部郊外の住宅地は、購入総額レンジ内に入り、地価は横ばい・微落傾向。 (2)西宮市南部の住宅価格は、人気エリアを中心にやや上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は認められない。 (2)地域要因に特に大きな変化は認められない。地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上田中町１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,052 円／平米 64万4,842 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,052 円／平米 64万4,842 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,022 円／平米 65万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上田中町１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,296 円／平米 72万1,687 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,135 円／平米 71万4,542 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,068 円／平米 64万4,895 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上田中町１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,460 円／平米 74万8,677 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,819 円／平米 75万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,841 円／平米 66万674 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上田中町１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,495 円／平米 101万3,272 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,833 円／平米 98万7,942 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,222 円／平米 65万8,628 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市上田中町１１５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,851 円／平米 88万5,515 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,390 円／平米 86万7,461 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,086 円／平米 64万4,954 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情