路線価 (2023) 兵庫県西宮市松原町48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市松原町４８番
価格時点	2023 年
駅名	西宮駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪神間の利便性の高い駅前の路線商業地域である。需要者の中心は、事業者を中心に一部投資家も見られる。駅前エリアに立地し、至近の西宮卸売市場再生整備事業も進んでおり、需要は堅調に推移し、希少性も相まって、地価は上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は規模により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、中高層店舗、事務所のほか、店舗兼共同住宅等が集まる商業地域で、西宮市を中心とする阪神間を圏域とする。需要者の中心は、西宮市内の事業者のほか、阪神間に展開する事業者等である。対象近隣地域はＪＲ「西宮」駅の駅前で、周辺には行政機関や関連業種が集まっており、これらの勤務者や来訪者等の需要により一定の繁華性を維持している。地価水準は上昇傾向にあるが、規模や用途が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗・事務所等が建ち並ぶ駅前エリアの商業地域で、やや広域的に代替性のある商業地域の事例を収集し比準価格を求めた。近隣地域及びその周辺では自用の店舗のほか賃貸物件も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低く試算された。よって、実証性に優れた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 貸店舗、貸事務所等の収益物件も見られるが、対象近隣地域は比較的商圏の狭い商業地域であり、収益性は認められるものの賃貸市場での競争力が弱いため、収益価格は低位に求められた。一方、信頼性のある取引事例より求められた比準価格には規範性が認められる。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、指定基準地からの変動にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西宮駅南方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所が集まる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市松原町４８番
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層店舗、事務所が集まる国道沿いの商業地域で、至近の西宮卸売市場再生整備事業が進めば、周辺地域の変貌が予測される。駅前の比較的狭い商圏で希少性が認められ、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (2)中高層店舗、事務所が集まる国道沿いの商業地域であり、今後も商業地として同様の繁華性を維持するものと予測する。国道沿いで駅にも近い立地条件から需要は比較的堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 148万1,088 円 1平米 44万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万1,170 円 1平米 44万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 148万1,088円 1平米 44万8,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万1,170円 1平米 44万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市の商業地は、堅調な住宅地価格を背景に、収益物件にも需要が強く、希少性も相俟って、堅調に推移している。 (2)阪神甲子園球場南側に商業施設「甲子園プラス」がオープン。ＪＲ西宮駅南西地区に卸売市場再生整備事業と一体で複合再開発事業計画発表。
地域要因
(1)駅前の好立地にあり、至近の西宮卸売市場再生整備事業も進み、地価は上昇している。 (2)ＪＲ「西宮」駅の駅前で、行政機関や関連業種を中心に一定の繁華性を維持しており、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松原町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万2,142 円／平米 139万5,601 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,935 円／平米 134万8,633 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,788 円／平米 148万387 円／坪
査定価格 平米 坪	44万8,000 円／平米 148万1,088 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１６２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松原町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万5,532 円／平米 150万5,989 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,954 円／平米 146万1,100 円／坪
標準価格 平米 坪	46万6,688 円／平米 154万2,871 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松原町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万227 円／平米 142万2,330 円／坪
推定価格 平米 坪	42万6,050 円／平米 140万8,521 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,062 円／平米 147万7,987 円／坪
査定価格 平米 坪	44万7,000 円／平米 147万7,782 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市松原町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万3,735 円／平米 123万5,568 円／坪
推定価格 平米 坪	38万1,583 円／平米 126万1,513 円／坪
標準価格 平米 坪	44万2,159 円／平米 146万1,778 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県西宮市松原町４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,240 円／平米 158万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,848 円／平米 160万9,519 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,463 円／平米 143万9,641 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情