路線価 (2023) 兵庫県西宮市両度町102-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西宮市兵庫県西宮市両度町１０２番１外
価格時点	2023 年
駅名	西宮北口駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (635 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億7,300万 円 (635 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円／坪 1平米 43万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西宮市を中心とする阪神間で、幹線道路沿いの路線商業地域等である。需要者は新規の事業拠点や出店を計画している法人、不動産開発を目的とする不動産業者等が挙げられる。類似地域内の需給動向は、路線商業地域として一定の繁華性がみられ、西宮北口駅周辺の住宅需要の下支えなどもあって、幹線道路沿いの商業地の需要は安定している。中心価格帯は、画地規模や需要者の属性も様々なため見出し難い。 (2) 同一需給圏は、西宮市域を中心に、阪神間の路線商業地域一帯である。需要者の中心は、全国でチェーン展開を行っている企業、投資家、不動産デベロッパー等である。住みやすい街として注目度の高い西宮北口駅徒歩圏にあり、マンション用地としての需要も旺盛である。近隣には阪急西宮ガーデンズがあり、車両交通量の多い路線商業地となっている。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺の類似地域は自用目的のほか賃貸用不動産も散見されるが、賃貸想定は投下資本に見合う収益性を満たしているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は同一需給圏内で実際に売買された不動産の取引価格を基礎とし、市場性が反映された実証性の高い価格と判断する。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 西宮北口駅を最寄駅とする山手幹線沿いの路線商業地で、賃貸用不動産も見られるが、自用目的の取引が主体である。収益価格は、収益目的で取引が行われる商業地で説得力を有するが、土地価格に見合う賃貸市場が形成されてない本件では、やや低位に算出された。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で、説得力が高い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西宮北口駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	192.1 坪 (635 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西宮市兵庫県西宮市両度町１０２番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	６階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。背後の住宅需要が下支えとなって、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状の商的環境を維持すると思われる。西宮北口駅まで徒歩圏内の山手幹線沿いの路線商業地域で、車両交通量が多く、繁華性も高い。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	６階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 136万8,684円 1平米 41万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西宮市内の人口は変動幅が小さく微減傾向で推移している。幹線道路沿いは、背後の住宅需要の下支え等によって商業地の需要も安定している。 (2)景気はウィズコロナの下で回復傾向が見られるが、ロシアのウクライナ侵攻や円安等の様々な要因による建築費用の上昇に注視する必要がある。
地域要因
(1)交通量が比較的多い幹線道路沿いであり、背後の住宅地域も成熟し、相応の繁華性がみられる路線商業地域となっている。 (2)大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ山手幹線沿いの路線商業地域である。駅徒歩圏の車両交通量の多い地域にあって、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１２０４Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市両度町１０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,694 円／平米 121万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	37万3,209 円／平米 123万3,829 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,013 円／平米 144万4,765 円／坪
査定価格 平米 坪	44万6,000 円／平米 147万4,476 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市両度町１０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,420 円／平米 104万9,391 円／坪
推定価格 平米 坪	32万277 円／平米 105万8,836 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,529 円／平米 139万6,881 円／坪
査定価格 平米 坪	43万1,000 円／平米 142万4,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県西宮市両度町１０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,826 円／平米 102万4,285 円／坪
推定価格 平米 坪	31万5,403 円／平米 104万2,722 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,039 円／平米 143万8,239 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０６２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県西宮市両度町１０２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万9,474 円／平米 102万3,121 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,166 円／平米 98万5,737 円／坪
標準価格 平米 坪	43万254 円／平米 142万2,420 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情