路線価 (2023) 兵庫県洲本市本町7-68-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 洲本市兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
価格時点	2023 年
駅名	築地町停駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	672万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	667万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域である。需要者は市内及び淡路島内の居住者が大半を占める。洲本市中心部の既成住宅地であり、郊外の新興住宅地などとの競合も厳しいが、需給は概ね安定的に推移している。取引は少なく、画地規模等にばらつきがあるために中心となる価格帯は把握し難いが、土地で１，０００万円以内の物件が大半と考えられる。 (2) 同一需給圏は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域を包含する圏域。需要者は淡路島内の居住者が大半を占めている。市中心部から近く利便性の高い住宅地域であるが、地縁的な結びつきの強い古くからの住宅地域であり、域内人口の減少・高齢化の進展等を背景に、土地需要は弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の標準的な規模の土地で７００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は価格牽連性を有する周辺の売買実例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を反映したものと考えられる。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は中小規模戸建住宅を主体とする住宅地域でアパート等の収益物件はほとんど見受けられず、また標準地の規模形状から賃貸用共同住宅の建築を想定することは現実妥当性を欠くために収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	築地町停南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洲本市兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主として中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は市街地中心部に位置する古くからの住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。地価は一般的要因等を反映し、下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)洲本市内の住宅地については一部に堅調な動きも見られるが、新型コロナの影響は予断を許さず、市況はやや不透明である。 (2)地域経済の低迷、人口減少・高齢化の進展等を背景に、洲本市内の住宅地需要は弱く、新型コロナによる影響は少なく地価は下落傾向が継続している。
地域要因
(1)地域要因に特別の変動はないが、新規分譲地や郊外の住宅地との競合が厳しく、相対的地位の低下傾向は否めない。 (2)洲本市の中心市街地に位置するが、地縁的な結びつきの強い古くからの住宅地域であり、土地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,735 円／平米 11万1,528 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,473 円／平米 14万3,722 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,253 円／平米 15万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,377 円／平米 13万180 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,221 円／平米 16万2,725 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,001 円／平米 15万2,079 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,055 円／平米 14万2,340 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,840 円／平米 14万1,629 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,526 円／平米 16万3,733 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,677 円／平米 16万4,232 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,216 円／平米 15万9,402 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,216 円／平米 15万9,402 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情