路線価 (2023) 兵庫県洲本市納字切豆162-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 洲本市兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
価格時点	2023 年
駅名	洲本インターチェンジ停駅 から 240m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	669万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	669万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域の圏域である。需要者は洲本市の居住者を中心とし、島外からの転入者は少ない。近隣地域は在来住宅地域であり、都市部への人口流出、少子高齢化等により需要は依然として弱含んでいる。市場の中心価格帯は取引が少ないため把握が困難ではあるが、土地で６５０～７００万円程度、新築建売住宅は２，０００万～２，５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は洲本市を中心とする淡路島内の住宅地域であり、需要者は淡路島内の居住者など地縁的選好性を有する一次取得者が中心で、転入者はあまり見られない。既成の住宅地域として成熟しているが、島内からの人口流出により需要は低調である。取引が少ないため市況は不透明であるが、地域の標準的な規模の土地が６００万円～８００万円程度、新築戸建物件が２，０００万～２，５００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域で、賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。収益価格は共同住宅を想定して求めたが、画地規模及び賃貸市況から低位に求められた。比準価格は規範性の高い事例を収集し得たため、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 周辺に共同住宅や農地等が混在する地域である。中規模一般住宅が主体の住宅地域で、自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりもむしろ、居住の快適性が重視される地域である。また、規模等の画地条件や賃貸住宅等の建設状況等を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格は参酌し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	洲本インターチェンジ停南方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅も見られる古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洲本市兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は下落基調で推移するものと思料する。 (2)旧来からの住宅地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は緩やかな下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の低迷、人口減少・高齢化の進展等を背景に、洲本市内の住宅地需要は弱く、新型コロナの影響は軽微で、地価は下落傾向が継続している。 (2)洲本市では人口は減少。新型コロナウイルス感染症の影響は軽微であるが地域経済は低迷状態が継続しており、不動産市況は低調である。
地域要因
(1)幹線道路背後の、併用住宅等も見られる古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)高速道路のインターチェンジに近接し、幹線道路背後に位置する旧来からの住宅地域である。なお、地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,581 円／平米 11万1,019 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,279 円／平米 11万20 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,014 円／平米 12万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,875 円／平米 15万1,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,526 円／平米 14万7,203 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,074 円／平米 12万2,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,055 円／平米 14万2,340 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,840 円／平米 14万1,629 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,220 円／平米 12万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,831 円／平米 12万8,375 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,985 円／平米 12万5,578 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,609 円／平米 12万4,335 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市納字切豆１６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,397 円／平米 16万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,799 円／平米 15万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,130 円／平米 12万9,364 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情