路線価 (2023) 兵庫県洲本市中川原町市原字辻森569-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 洲本市兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
価格時点	2023 年
駅名	市原停駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	405万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	405万 円 (375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円／坪 1平米 1万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は洲本市を中心とする淡路島内の農家住宅地域である。需要者は島内居住者がほとんどであり、地縁的選好性も強いと考えられる。市中心部から離れた郊外に位置し、価格水準は低く、需給は低調に推移している。取引は少なく、縁故・知人間の場合なども多いために市況は不透明で、取引の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は淡路島内の農家住宅をはじめとする住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、転入者は少ない。土地取引は少なく、需要・供給ともに限定的であり、地価は下落傾向で推移している。取引自体が少ないうえ画地規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に貸家の供給はほとんどなく、標準的な賃貸市場が形成されていないので収益還元法は適用しなかった。比準価格は少ないながらも収集した実際の売買事例をもとに適切に算定されており、市場の実情を反映した実証的なものと考えられる。よって本件では比準価格を標準とし、他の公示地との検討を踏まえたうえ、単価と総額の関連に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 洲本市郊外の農家住宅を主とする地域であり、自己使用を目的とした取引がほとんどである。農家住宅地域で賃貸市場が未成熟であることや、規模等の画地条件を勘案すると不動産取引における収益性の位置付けは小さいと考えられる。よって、収益還元法は適用せず、他の標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市原停南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	113.4 坪 (375 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を主とする県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洲本市兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	20 m
面積	380 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家住宅が見られる県道沿いの住宅地域であり、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価は弱含み傾向が続くものと考えられる。 (2)旧来からの農家住宅が多い地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は緩やかな下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)洲本市内の住宅地については一部に堅調な動きも見られるが、新型コロナの影響は予断を許さず、市況はやや不透明である。 (2)新型コロナによる実質的な影響は小さく、地域経済の低迷状態が継続し、人口減少・高齢化の影響により不動産市況は低調である。
地域要因
(1)淡路島中央スマートＩＣに近接する従来からの農家集落地域であり、地域要因に特別の変動はない。 (2)準幹線道路沿いの農家集落地域である。なお、地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,596 円／平米 2万5,112 円／坪
推定価格 平米 坪	8,322 円／平米 2万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	1万766 円／平米 3万5,592 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,551 円／平米 5万4,718 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,382 円／平米 5万4,159 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,122 円／平米 3万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,535 円／平米 5万4,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,166 円／平米 3万6,915 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＧ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万133 円／平米 3万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	9,829 円／平米 3万2,495 円／坪
標準価格 平米 坪	1万175 円／平米 3万3,639 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＦＭ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	南あわじ市
地域	兵庫県洲本市中川原町市原字辻森５６９番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,817 円／平米 3万2,455 円／坪
推定価格 平米 坪	1万230 円／平米 3万3,820 円／坪
標準価格 平米 坪	1万557 円／平米 3万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情