路線価 (2023) 兵庫県洲本市本町7-293-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 洲本市兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
価格時点	2023 年
駅名	築地町停駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円／坪 1平米 8万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は洲本市を中心とする淡路島内に存する商業地域の圏域である。需要者は地元の中小企業あるいは個人事業者が中心となる。古くからの商業地域であるが、周辺大型商業施設への顧客流出により衰退傾向にあり、需要は低調に推移している。商業地の取引自体少なく、また個別性も強いために市況は不透明であり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は洲本市を中心として淡路島内の主要商業地である。需要者の中心は淡路島内の事業者が大半を占める。大型店舗との競合、地域経済の不振、居住人口の減少等が影響して、転出店舗も多く、当該商業地需要は依然として弱い。需要の中心価格帯については、取引自体に個別性が強く、規模もまちまちで判定し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小売店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は収益性を重視して取引すると考えられるが、賃貸市場の低迷、建築費の高騰等を受けて収益価格は低位に求められた。比準価格は類似性の高い事例を収集しており、その信頼性は高いものと思料する。以上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的の取引が中心である。需要者は収益性に着目しつつも、同一需給圏内の土地取引価格を重視している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を標準に収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	築地町停南西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	洲本市兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
標準地の範囲
東	35 m
西	10 m
南	35 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ従来からの商業地域であり、当面は現況維持で推移するものと予測されるが、郊外路線商業地域や大型店舗等との競合により繁華性は低下傾向にある。地価水準は下落基調にあると思料する。 (2)当該地域は洲本市の在来の商業地であるが、やや衰退傾向にあるものと思われる。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万3,655 円 1平米 8万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万18 円 1平米 8万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万18円 1平米 8万4,700円
前年から次年への変動率 -4.5 ％
2019年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)淡路島は人口減少等により商業地需要も低迷しており、新型コロナの影響は軽微であるが、洲本市の商業地価は依然として下落傾向にある。 (2)洲本市の人口は減少傾向で、高齢化率は県平均を超える。新型コロナの影響は軽微であるが、地域経済は低調で地価の下落は続いている。
地域要因
(1)従来からの商業地域であり、大型店舗等との競合が厳しく、繁華性は低下傾向にある。 (2)旧来からの商業地域で大型店舗と競合している。地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万933 円／平米 13万5,324 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,020 円／平米 18万5,202 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,504 円／平米 27万2,758 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,845 円／平米 34万6 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,526 円／平米 32万5,727 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,443 円／平米 29万2,393 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,563 円／平米 18万385 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,271 円／平米 17万2,808 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,577 円／平米 27万3,000 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＵＧ４０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,303 円／平米 18万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,135 円／平米 20万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,532 円／平米 29万5,993 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＨＹ４０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	洲本市
地域	兵庫県洲本市本町７丁目２９３番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,708 円／平米 19万7,395 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,737 円／平米 19万879 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,426 円／平米 30万8,866 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	18.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情