路線価 (2023) 兵庫県芦屋市岩園町275-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 芦屋市兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
価格時点	2023 年
駅名	芦屋駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は芦屋市内の住宅地域の内、芦屋市北部及び中部を中心とした地域である。需要者は芦屋市居住者を中心に阪神間の富裕層が多く、圏域外からの転入者もみられる。山手の閑静な住宅地で、交通接近性は劣るが、居住環境が良好であるため、住宅地としての需要は強く、地価水準は上昇傾向で推移している。取引される規模等により様々であるが、標準地程度の規模で土地価格は１億円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね芦屋市中北部でＪＲ線及び阪急線沿線の住環境の優れた住宅地域。需要者は市内の居住者をはじめ阪神間の高所得者層が多い。中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地で、街路整然として緑の多い良好な住環境を形成している。芦屋の高級住宅地としてブランド力が高く、地価は上昇している。取引される土地の規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、総額１億円以上の高額取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を主たる指標として取引価格が形成されている。また、容積率が低く経済合理的な経営が可能な賃貸住宅を建築することが困難である。以上から、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格として規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、専ら自己居住の戸建住宅用に土地が取引される地域である。収益目的の取引は殆どなく、建築制限等からも経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため収益還元法は適用しない。居住の快適性が重視される優良住宅地であって、周辺類似地域の取引実績をもとに価格形成される地域である。よって、市場の実情を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	芦屋駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芦屋市兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	18.5 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域で、地域要因に変化はなく今後も現況通り推移すると思料する。新型コロナウイルス感染症の影響もほとんど見られないことから、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予測する。優良住宅地として需要は多く、地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万980円 1平米 33万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)芦屋市の住宅地は、一部の地区を除き、総じて需要が堅調で、新型コロナ感染症の影響もほとんどないため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)国内外の経済下振れリスク要因が多い中、阪神間の不動産市場は比較的堅調で、市内住宅地価格も概ね上昇している。
地域要因
(1)居住環境が良好で、住宅地としての需要は強く、新型コロナウイルス感染症の影響も些少なため、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動はないが、選好性の高い住宅地域で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,458 円／平米 97万6,784 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,251 円／平米 101万9,078 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,503 円／平米 107万6,113 円／坪
査定価格 平米 坪	32万6,000 円／平米 107万7,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万756 円／平米 129万1,839 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,733 円／平米 125万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,626 円／平米 116万9,088 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,828 円／平米 70万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,676 円／平米 97万7,505 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,895 円／平米 103万1,125 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市岩園町２７５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万3,339 円／平米 90万3,659 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,557 円／平米 88万4,543 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,475 円／平米 102万9,736 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情