路線価 (2023) 北海道札幌市白石区川下1条7-3-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
価格時点	2023 年
駅名	平和駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、川下、川北及び北郷地区など、白石区東部郊外に当たる一般住宅地域一円の範囲内と認められる。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした札幌市内の居住者が主である。近隣地域はＪＲ平和駅に概ね徒歩圏内の距離にあるが、白石区郊外住宅地における全般的な価格上昇により、土地価格の値頃感が着目されて、近年の地価動向は特に強含みである。需要の中心価格帯は、更地総額で概ね１５００万円から１７００万円前後と見込まれる。 (2) 同一需給圏は川下・川北等の白石区東部及び隣接する厚別区厚別西地区に位置する戸建住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めているが、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、川下地区等の郊外住宅地においても地域により宅地需要は強含みに転じている。土地は対象標準地と同規模で１７００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第１種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 川下の当該地域は、交通接近条件がやや劣ることから戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見される程度である。自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない地域であることから収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平和駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市白石区北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に大きな変動は見受けられないが、近隣地域を含めて地価水準が比較的低い白石区郊外部への住宅地需要は旺盛であり、今後とも戸建住宅を主とした一般住宅地域として推移するものと予測する。 (2)川下地区の標準的な戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起因する戸建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 18.6 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 18.6 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気が持ち直していくことが期待されるが、住宅地については金融資本市場の金利動向、建築費の上昇等に注意する必要がある。 (2)札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが拡大している。なお、現時点で新型コロナの悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していない。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、不動産の物件不足、土地価格の比較的低位なエリアへの旺盛な住宅地需要から地価動向は強含みである。 (2)地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用地の郊外への需要エリア拡大により、川下地区の宅地需要は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,350 円／平米 23万9,189 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,139 円／平米 23万8,492 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,139 円／平米 23万8,492 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,250 円／平米 22万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,682 円／平米 22万3,757 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,682 円／平米 22万3,757 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,496 円／平米 24万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,566 円／平米 24万6,515 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,043 円／平米 22万8,256 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,996 円／平米 26万4,467 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,430 円／平米 25万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,624 円／平米 22万3,565 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１１６Ｔ１０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区川下１条７丁目３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,328 円／平米 18万2,914 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,984 円／平米 19万1,695 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,579 円／平米 21万192 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情