路線価 (2023) 兵庫県芦屋市業平町34-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 芦屋市兵庫県芦屋市業平町３４番１
価格時点	2023 年
駅名	芦屋駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,860万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 236万3,790 円 1平米 71万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,860万 円 (96 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 236万3,790 円／坪 1平米 71万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、芦屋市を中心に阪神間における駅前商業地域と判定した。需要者の中心は、自己利用目的の事業者、富裕層を中心とした投資家等が想定される。ＪＲ芦屋駅周辺は市内中心商業ゾーンで、駅北側は駅直結の複合施設が建ち並び、駅北側と比べると繁華性は劣るものの、商業ゾーンの少ない当市にあっては、駅前という恵まれた立地条件から希少性は高い。近隣における取引事例自体が少なく、水面下での取引となるため、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、阪神間の主要駅周辺の商業地域。需要者は転売を企図する不動産業者、自用目的の事業法人、投資家等。新型コロナウイルス感染症による生活様式の変化から、商業地への負の影響が認められ、地価の上昇率は近年大幅に縮小した。一方、ＪＲ芦屋駅至近の稀少性、駅整備による機能性向上への期待は依然として底固い地価動向の要因となっている。駅前用地の取引数は少なく、個別性が強いため、中心価格帯を一様に指摘するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 想定される富裕層等の需要者は、不動産価値を収益性のみに求めるのではなく、ブランド力や希少性にも着目して不動産取引を行っている。市場の実勢を反映した取引事例から試算された比準価格は、実証的価格として説得力が高い。一方、画地規模が小さく土地価格に見合う建物想定が困難等の理由で、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) ＪＲ芦屋駅前の商業地域であり、市場参加者は資産性（立地プレミア等）や稀少性を重視し、収益性を目的とした取引のみならず、将来の建て替え及び自己使用等も見込んだ取引が中心である。収益面でみると、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、資産性を踏まえた実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	芦屋駅西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	29 坪 (96 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の中層の事務所が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芦屋市兵庫県芦屋市業平町３４番１
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心部・ＪＲ芦屋駅南側の中層事務所等が見られる駅前商業地である。ＪＲ芦屋駅では駅舎改良工事を進めており、駅南側の再開発事業と合わせ、利便性向上が期待される。希少性から地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)ＪＲ芦屋駅前の商業地域であり、駅周辺整備等による機能性向上が期待される。地価は、立地稀少性を背景に、当面は底固く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 243万6,522 円 1平米 73万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 247万6,194 円 1平米 74万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 243万6,522円 1平米 73万7,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 247万6,194円 1平米 74万9,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 220万8,408円 1平米 66万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富裕層が多い当市にあっては、背後住民の属性から、新規出店を企図する事業者の動きが活発化している。市内商業地自体が少なく、引き合いは強い。 (2)低金利により融資環境は安定している。一方、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎に二極化が進む。
地域要因
(1)芦屋駅の駅舎改良工事及び計画変更となった駅南側の再開発事業の進行で、周辺地域の活性化、利便性向上が期待される。希少性から地価は上昇傾向。 (2)駅南再開発により、駅整備による機能性向上が期待される。高い稀少性を牽引する地域ブランドを背景に、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０２０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市業平町３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,240 円／平米 158万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,848 円／平米 160万9,519 円／坪
標準価格 平米 坪	66万6,915 円／平米 220万4,821 円／坪
査定価格 平米 坪	66万7,000 円／平米 220万5,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１２０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	芦屋市
地域	兵庫県芦屋市業平町３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万6,364 円／平米 243万4,419 円／坪
推定価格 平米 坪	74万3,728 円／平米 245万8,765 円／坪
標準価格 平米 坪	74万28 円／平米 244万6,533 円／坪
査定価格 平米 坪	74万 円／平米 244万6,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１５２０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西宮市
地域	兵庫県芦屋市業平町３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万6,106 円／平米 187万1,546 円／坪
推定価格 平米 坪	58万9,882 円／平米 195万150 円／坪
標準価格 平米 坪	75万3,361 円／平米 249万611 円／坪
査定価格 平米 坪	75万3,000 円／平米 248万9,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５２０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県芦屋市業平町３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,986 円／平米 183万8,090 円／坪
推定価格 平米 坪	54万2,086 円／平米 179万2,136 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,995 円／平米 237万3,691 円／坪
査定価格 平米 坪	71万8,000 円／平米 237万3,708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情