路線価 (2023) 兵庫県伊丹市梅ノ木4-33-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
価格時点	2023 年
駅名	新伊丹駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,240万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,240万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円／坪 1平米 27万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊丹市を中心に尼崎市等の隣接市の一部に及ぶ住宅地域である。需要者は当該圏域内の住宅のエンドユーザーのうち、特に富裕者層等の二次取得者層が中心である。伊丹市内でも稀少な鉄道駅近郊の住宅地であり、需給関係は安定的で地価も上昇傾向にある。画地規模や取引目的の如何等で取引価格帯にもバラつきが見られることから、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、対象標準地程度の規模の土地で６，０００万円程度が一つの目安となる。 (2) 同一需給圏は伊丹市及び周辺市の阪急沿線を中心とした低層住宅地域である。需要者は高所得者層を中心とする二次取得者層が多く、同一需給圏内の居住者が一般的である。住宅需要の安定している伊丹市内でも特に優良な住宅地域として認知度が高く需要も根強く、市場は概ね堅調に推移している。その人気に着目した住宅開発等による画地の細分化も行われるなど、総額での取引価額は多様化しており、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で、そのため取引は自用目的が大半であり、居住の快適性や利便性を重視した価格が形成される地域と考えられる。また法令上の制限等から土地の高度利用が計り難く、収益価格はやや低位に試算された。このような地域傾向から、市場性を反映した比準価格は客観性を持った実証的な価格と認められるため、本件では比準価格を標準に収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。対象地域では自用の戸建住宅が中心で、収益性よりも利便性・快適性が重視される。また第１種低層住居専用地域にあって法令上の形態制限も厳しく、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新伊丹駅西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面は、良好な利便性を有する住宅地域として推移するものと予測する。 (2)市内でも特に住環境と利便性の良好な住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持して推移していくものと予測する。地価は当面堅調な推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸念も見られ、需給関係を注視する必要がある。 (2)市域はほぼ平坦で、大阪都心等への接近性や生活利便性の良さから住宅地需要は地縁者を中心に安定している。
地域要因
(1)鉄道駅近郊の住宅地域であり、利便性及び良好な居住環境を有することから需給は安定し、地価は引き続き緩やかな上昇基調にある。 (2)地域要因に格別の変動はない。良好な住環境と利便性を兼ね備えた市内でも有数の優良住宅地域であり、堅調な需要がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,092 円／平米 71万4,400 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,027 円／平米 69万1,043 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,712 円／平米 89万1,668 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,163 円／平米 82万427 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,658 円／平米 79万8,921 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,137 円／平米 89万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,622 円／平米 74万9,212 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,302 円／平米 75万1,460 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,243 円／平米 89万6,729 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,461 円／平米 74万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,593 円／平米 75万2,422 円／坪
標準価格 平米 坪	27万2,566 円／平米 90万1,103 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市梅ノ木４丁目３３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万53 円／平米 66万1,375 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,111 円／平米 65万1,649 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,007 円／平米 90万2,561 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情