路線価 (2023) 兵庫県伊丹市柏木町1-112 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
価格時点	2023 年
駅名	阪急塚口駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,160万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,180万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万626 円／坪 1平米 22万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は阪急神戸線、同伊丹線及びＪＲ福知山線沿線で概ね伊丹市及び尼崎市北部の圏域。需要者は同一需給圏内居住者を中心に、他地域からの流入もある。人気のエリアであり、比較的需給関係は安定している。一次取得者の需要もあることから、近年では画地の細分化も進んでいる。標準地と同規模の土地は総額４０００万円程度となるが、新築建売住宅は敷地規模を抑えて総額４０００万円台が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、伊丹市南部及び尼崎市北部の圏域にあって、阪急神戸本線及び伊丹線、ＪＲ福知山線の各沿線の既成住宅地域である。需要者の中心は、伊丹市のほか阪神間の居住者がその多くを占め、周辺市域からの転入も見られる。阪急塚口駅から徒歩圏域に位置することから、需給関係は比較的堅調に推移している。標準地と同程度の画地規模の土地で４，２００万円程度、開発業者による細分化後の新築建売住宅で４，５００万円前後の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を中心とし、共同住宅も散見される地域ではあるが、地主の遊休地活用によるアパート等が主体であり、収益性によって地価が形成されるには至っておらず、自用目的の取引が優勢である。よって、規範性から近時の市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するが、自用目的での取引が優勢で、賃貸共同住宅等の収益物件は見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成し得ていないため、収益価格は低位に試算された。従って収益性よりも居住の快適性が選好される住宅地域であるため、実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阪急塚口駅北方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。人気の沿線で根強い需要が存し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。当該地域の住宅地需要を踏まえ、地価水準は今後概ね微増基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万626 円 1平米 22万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万626円 1平米 22万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は継続的に微増傾向にある。市域全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ、住宅地需要は引き続き堅調である。 (2)これまで日銀による異次元の金融緩和等により不動産市況は支えられてきたが、他方、物価や金利の上昇等による実体経済への影響には注視を要する。
地域要因
(1)阪急塚口駅から徒歩圏に位置し、利便性が良好なため需給は安定しており、地価は引き続き緩やかな上昇基調にある。 (2)中規模一般住宅が多く見られる最寄駅徒歩圏内の利便性良好な既成住宅地域に存し、地価は緩やかな上昇基調で推移する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万991 円／平米 59万8,356 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,370 円／平米 75万1,685 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,742 円／平米 75万6,221 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,664 円／平米 79万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,798 円／平米 77万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,726 円／平米 71万6,496 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万53 円／平米 66万1,375 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,111 円／平米 65万1,649 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,555 円／平米 70万6,013 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市柏木町１丁目１１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,027 円／平米 64万4,759 円／坪
推定価格 平米 坪	19万104 円／平米 62万8,484 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,759 円／平米 71万9,911 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情