路線価 (2023) 兵庫県伊丹市西台3-526-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	阪急伊丹駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (951 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億8,900万 円 (951 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円／坪 1平米 30万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は阪急伊丹線、同神戸線及びＪＲ福知山線沿線で、概ね伊丹市及び近隣市を含む圏域である。最終需要者は圏域内居住者のほか、他地域からの流入もある。また、開発素地の需要者は、圏域内でマンション供給を行う開発業者である。生活利便性に恵まれており、需要は極めて旺盛である。好立地の大規模地は多くなく、また、取引にあたっては入札により個々に価格決定されることが多いため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、伊丹市を中心に隣接する尼崎市、宝塚市などの阪神間の分譲マンションが立地する利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は、マンションディベロッパーのほか、投資目的の需要も認められる。阪急伊丹駅から徒歩５分圏内の生活利便性の優れた纏まったマンション用地は希少性が高く、需給関係はやや逼迫状態で推移している。市場での実需の中心となる価格帯は規模などの画地条件等により千差万別であり、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　中高層の共同住宅が多く見られる地域であり、最終需要者の選好性を踏まえた投資採算性の観点から最有効使用を分譲マンション用地と判断し、取引事例比較法と共に開発法を適用する一方、説明力の弱い収益還元法の適用は見送った。近時の市場実態を反映する比準価格と開発法による価格の開差は小さいため、本件では比準価格を標準に、類似標準地の価格との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、纏まった画地については、マンションディベロッパー等による取引が旺盛であることから、市場の動向を反映した実証的な比準価格のほか、想定要素は含まれるもののディベロッパー等の投資採算性を反映した説得力のある開発法による価格を関連付け、最有効使用が同じ高層共同住宅地である他の類似する標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阪急伊丹駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	287.7 坪 (951 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	39 m
面積	950 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　中高層の共同住宅が多い利便性に優れる住宅地域であり、当面の間、同様の環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)当該地域は中高層の共同住宅が多い利便性のよい住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。阪急伊丹駅等の生活利便施設へ至便であり、旺盛なマンション需要を背景に地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は継続的に微増傾向にある。市域全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ、住宅地需要は引き続き堅調である。 (2)これまで日銀による異次元の金融緩和等により不動産市況は支えられてきたが、他方、物価や金利の上昇等による実体経済への影響には注視を要する。
地域要因
(1)中高層の共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域で、まとまった規模の物件は高値で取引されている。 (2)阪急伊丹駅から徒歩圏にあって良好な生活利便性等を反映し、纏まったマンション用地の希少性は高く、需給関係は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,903 円／平米 70万3,857 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,781 円／平米 74万3,126 円／坪
標準価格 平米 坪	29万415 円／平米 96万112 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,601 円／平米 83万8,405 円／坪
推定価格 平米 坪	23万7,958 円／平米 78万6,689 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,973 円／平米 96万5,263 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,062 円／平米 77万7,115 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,062 円／平米 77万7,115 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,698 円／平米 100万4,026 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市西台３丁目５２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,752 円／平米 84万5,516 円／坪
推定価格 平米 坪	25万6,775 円／平米 84万8,898 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,049 円／平米 101万1,798 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情