路線価 (2023) 兵庫県伊丹市西野2-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
価格時点	2023 年
駅名	阪急伊丹駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円／坪 1平米 13万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は阪急伊丹線、ＪＲ福知山線等沿線で、概ね伊丹市及び隣接市の圏域。需要者の中心は圏域内居住者を中心に、他地域からの流入もある。一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域であり、バス圏ではあるものの、周辺には生活利便施設等が多いため、需要は安定的に推移。標準地と同規模の土地は総額で２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は伊丹市を中心に宝塚市等の隣接市の一部に及ぶ住宅地域である。需要者は当該圏域内の住宅のエンドユーザーが中心であるが、画地規模によっては分譲または賃貸目的の不動産業者の参入も見られる。バス圏の住宅地域であるが、生活利便性の程度が比較的高いことから、需給関係は安定的で地価も緩やかな上昇傾向にある。需要の中心価格帯は土地で２，０００万円台前半、新築戸建分譲で３，０００万円台中盤が目安となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、標準地の規模等の制約により経済合理性に見合う賃貸住宅の想定ができないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。共同住宅等の収益物件も見られるが、取引は自用目的であることが大半を占めることから、居住の快適性や利便性を重視した価格が形成される地域であると考えられる。そのため収益還元法の適用を断念したが、このような地域傾向からは、市場性を反映した比準価格は客観性を持った実証的な価格と認められる。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	阪急伊丹駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと思われる。バス圏ではあるが需要は安定しており、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は継続的に微増傾向にある。市域全般に概ね平坦な地勢で、接近条件も優れ、住宅地需要は引き続き堅調である。 (2)利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸念も見られ、需給関係を注視する必要がある。
地域要因
(1)バス圏域に所在する住宅地域であるが、地元地縁者を中心に安定した住宅需要が認められ、地価はわずかに上昇傾向にある。 (2)バス圏内に存する住宅地域であるが、生活利便性に難はなく、需給関係は改善の傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万859 円／平米 39万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,945 円／平米 40万9,762 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,717 円／平米 45万5,292 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,121 円／平米 38万3,896 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,336 円／平米 44万4,115 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,702 円／平米 43万5,407 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,861 円／平米 42万2,708 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,756 円／平米 42万5,667 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,121 円／平米 44万3,404 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,846 円／平米 50万8,615 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,615 円／平米 51万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	14万177 円／平米 46万3,425 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０９１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市西野２丁目４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,858 円／平米 58万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,385 円／平米 60万2,965 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,823 円／平米 46万8,867 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情