路線価 (2023) 兵庫県伊丹市大鹿7-23-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
価格時点	2023 年
駅名	阪急伊丹駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億5,000万 円 (1136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億5,000万 円 (1136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、伊丹市を中心に、阪神間の幹線道路沿いの路線商業地域のほか、近隣型商業地域も含む。需要者の中心は、飲食店舗等を展開する大手企業のほか、地元事業者等も含む。幹線道路沿いのまとまった規模の画地に対しては潜在的需要があるが、近時感染症流行の影響もあって出店意欲は低迷している。但し、賃料や地価への顕著な影響はほぼみられない。物件により必要とされる規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は伊丹市及びその周辺市を中心とする阪神間東部の路線商業地域全域。需要者は地元を拠点に飲食店や小売業を営む中小規模事業者や広域的にロードサイド店舗を展開する法人等。市街地中心部に近く、国道１７１号線との交差点からも近い立地で車のアクセスが良いため、需要は安定している。地価は微増傾向で推移している。取引価格は規模等で異なり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は広幅員の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ地域であり、賃貸物件も多い。但し、ロードサイドという立地により駐車スペースを多く必要とする等、容積を使い切らない利用形態が多い。このため、収益性を基準に価格形成されるには至っていないものと認められる。よって、当該市場実態を踏まえて同一需給圏内から事例収集のうえ試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する事例により求められ、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。一方、近隣地域は自己の事業用の土地取引が多く、賃料は土地価格に見合う水準には到らず、収益価格は低位に求められた。ただ商業地域で収益性は通常ある程度考慮される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	阪急伊丹駅北西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	343.6 坪 (1136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅の多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　低層の店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、当面の間、同様の環境を維持するものと予測する。需給関係は安定し、地価水準も概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)県道沿いに物販、飲食等のロードサイド店舗や店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域。国道との交差点に近く店舗需要は比較的多い。今後も地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微増傾向にある当市では商業地需要も堅調。商圏は狭くインバウンド需要とはほぼ無縁であったため、感染症流行の影響もあまり見らない。 (2)阪急伊丹駅やＪＲ伊丹駅周辺等立地条件の優れた商業地域の需要は強含みであり、主要幹線沿いの路線商業地域の需要も底堅い。
地域要因
(1)交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域であるが、近年の新規出店は多くなく、地価は概ね安定している。 (2)地域要因に大きな変化はない。沿道型物販店舗等の相応の需要が認められる中、地価は横這い～微増傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,789 円／平米 63万7,360 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,936 円／平米 67万906 円／坪
標準価格 平米 坪	23万86 円／平米 76万664 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,615 円／平米 74万9,189 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,765 円／平米 64万3,893 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,490 円／平米 61万3,230 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,316 円／平米 75万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市大鹿７丁目２３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,310 円／平米 74万4,875 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,211 円／平米 74万7,854 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,117 円／平米 78万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情