路線価 (2023) 兵庫県伊丹市伊丹1-246-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
価格時点	2023 年
駅名	伊丹駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は伊丹市のほか広く阪神間の駅周辺の商業地域一帯である。需要者の中心は、地元事業者や開発業者等である。土地取得による新規出店は少ないが、立地条件から、店舗や事業所の賃貸需要は認められる。周辺でのマンション建設は以前より落ち着いてきたが、中古も含めて相変わらず根強い需要があり、地価も上昇傾向にある。なお、取引目的や必要とされる規模はまちまちであり、典型的な取引形態や価格帯をつかむことは困難である。 (2) 同一需給圏は伊丹市のほか阪神間の商業地域である。主な需要者は地元事業者・不動産会社等である。賃貸需要は駅周辺の商業地であるため店舗のほか、その利便性から賃貸マンションの需要がある。ＪＲ伊丹駅に近いため利便性が高く、マンション等を含む用途の多様性も認められ、需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。商業地の取引は少なく、取引規模・価格水準にばらつきが大きく中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は駅前の店舗兼共同住宅を主体とする商業地域であり、同一需給圏として阪神間所在の類似の近隣型商業地等の取引価格水準、賃貸需要等の影響を受け、地価形成がなされる傾向にある。但し、収益性を中心に価格決定されるには至っていないために収益価格は若干低位に試算された。よって、近時の当該市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、店舗兼共同住宅等が多い駅に近い商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準までは形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。また、収益価格の試算に当たっては想定事項が多い。したがって、実際の取引事例から求めた実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益性を反映した理論的な収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊丹駅北西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅に近い中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。堅調な需要に支えられ、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、店舗兼共同住宅等が多い駅に近い商業地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。駅に近い商業地の需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万4,286 円 1平米 33万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万7,510 円 1平米 33万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万4,286円 1平米 33万1,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万7,510円 1平米 33万5,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 100万8,330円 1平米 30万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口微増傾向にある当市では商業地需要も堅調。商圏は狭くインバウンド需要とはほぼ無縁であったため、感染症流行の影響もあまり見らない。 (2)市内の商業地需要は比較的安定しており、地価は概ねやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅前好立地の商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められないが、用途の多様性に基づく旺盛な需要を背景に、地価は強含みで推移。 (2)既存の駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められないが、需要は堅調で、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,151 円／平米 93万9,403 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,950 円／平米 95万8,575 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,730 円／平米 113万3,065 円／坪
査定価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,655 円／平米 75万5,933 円／坪
標準価格 平米 坪	32万694 円／平米 106万214 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１３１０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,012 円／平米 90万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,478 円／平米 91万4,036 円／坪
標準価格 平米 坪	32万9,926 円／平米 109万735 円／坪
査定価格 平米 坪	33万 円／平米 109万980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０９２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万4,141 円／平米 120万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,326 円／平米 121万1,074 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,251 円／平米 111万8,258 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０７２０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市伊丹１丁目２４６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万3,434 円／平米 70万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,890 円／平米 80万2,994 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,992 円／平米 106万7,812 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情