路線価 (2023) 兵庫県伊丹市北河原5-70 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
価格時点	2023 年
駅名	伊丹駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (1124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (1124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊丹市を中心とする阪神間内陸部の中小工場等が立地する工業地域である。需要者の中心は、地元中小規模の工場事業者がその多くを占める。阪神間における内陸部工業地については物流需要の支えもあり需要は好調であり、当該地域の地価は強含みで推移している。なお、取引の中心価格帯は土地の画地条件等により大きく異なるため見出し難い。 (2) 同一需給圏は、阪神地域及び北摂地域における工業地域。需要者の中心は最終消費地への接近性を重視する消費地指向型の工場事業者が中心となる。インターチェンジ等へのアクセスが良好であること等から工場地としての需要が高く、地価は強含みで推移していると思われる。取引目的や画地規模等により総額にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場、物流センターが建ち並ぶ工業地域に存し、自用目的での取引が中心で、広域的には貸し工場等の収益物件は散見されるが、地価に見合った賃料水準や投資対象としての利回り等が形成し得ていないため、収益価格は低位に試算された。市場参加者は現実の不動産の取引市場動向を反映した取引価格を指標として意思決定するため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格については、広域的に工業地等の取引事例を収集し、市場実態に即応した説得力を有する価格が試算された。収益価格について、対象地域は中小規模の工場等が多く見られる自用取引中心の地域であるため、工場の賃貸市場がやや未成熟なことや、想定項目が多く説得力にやや欠ける側面がある。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊丹駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	340 坪 (1124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、物流センターが建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中小規模工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は工場、物流センターが建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。物流用地の需要の高まりなどから地価水準は概ね上昇基調で推移すると予測する。 (2)工場、物流倉庫等を中心とする工業地域であり、地域要因に大きな変動は無く、当分の間は概ね現状のまま推移するものと予測する。工場地需要は高く、地価は上昇基調で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)これまで日銀による異次元の金融緩和等により不動産市況は支えられてきたが、他方、物価や金利の上昇等による実体経済への影響には注視を要する。 (2)伊丹市は阪神間のベッドタウンで人口は微増、高齢化率は上昇傾向にある。市内の工業地需要は全体的に堅調に推移している。
地域要因
(1)工場、物流センターが建ち並ぶ工業地域で、交通アクセスや労働力の確保等にめぐまれた内陸型工業地の需要は堅調に推移する。 (2)最終消費地に接近しており、需給関係は安定的に推移している。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,882 円／平米 45万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,050 円／平米 44万9,781 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,516 円／平米 36万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,965 円／平米 37万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,535 円／平米 37万8,653 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,229 円／平米 32万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０３２０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,550 円／平米 36万8,784 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,296 円／平米 40万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,448 円／平米 30万8,939 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４２０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,251 円／平米 47万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,280 円／平米 48万6,908 円／坪
標準価格 平米 坪	11万240 円／平米 36万4,453 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市北河原５丁目７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万375 円／平米 36万4,900 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,664 円／平米 38万2,385 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,387 円／平米 31万8,655 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情