路線価 (2023) 兵庫県伊丹市森本1-8-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 伊丹市兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
価格時点	2023 年
駅名	伊丹駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (1130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1億2,000万 円 (1130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はやや広域的で阪神エリアのほか北摂エリアの一部に及ぶ内陸型工業地域である。需要者は自用目的で物流・事業用地の取得等を考える法人が中心であるが、交通インフラの整った画地規模の大きな土地に関しては投資家向け物流センター等の進出も見られ、地価は上昇基調で推移している。買い手の業種・業態や、画地規模等の個別性により取引価格にバラつきが見られるため、需要の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は、伊丹市のほか概ね阪神間の内陸型工業地域の圏域が中心である。需要者の中心は、自己使用目的の中小製造業者や物流全般の事業者等である。伊丹空港や阪神高速１１号池田線豊中出入口に比較的近いため需要は比較的堅調で、物流倉庫地としても一定の需要が見込める。なお、工業地の利用目的や取引規模はばらつきが大きく、中心的となる価格帯をつかむことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、主な市場参加者が自用目的の法人と考えられることから、規範性は高いものと判断する。一方、対象地周辺では賃貸用倉庫等も散見されるが、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益性が直ちに価格に影響を与える地域ではないため、結果として収益価格は低位に試算された。よって本件では収益価格は参考に留め、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は中小工場のほかに共同住宅も見られる工業地域であり、賃貸物件等は散見されるものの、賃貸市場は熟成しておらず、収益を重視した地価形成に至っていない地域であると判断した。よって、土地取引も自用目的のものが多い現状を勘案し、実際の取引価格から求めた実証的かつ客観的な比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊丹駅東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	341.8 坪 (1130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場のほかに共同住宅も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊丹市兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	50 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が建ち並ぶ内陸型工業地域であり、地域に大きな影響を及ぼす要因も存しないため、当分の間は現状の環境のまま推移し、一方で地価は安定的な需給関係に基づき上昇基調を継続するものと予測する。 (2)近隣地域は、中小工場のほかに共同住宅も見られる工業地域であり、概ね現状のまま推移すると予測する。工業地の需要は比較的堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)交通アクセスの良い工業適地では、物流関連施設を中心に土地需要が旺盛な状況が続いている。 (2)阪神間の工業地域は交通利便性の良さから需要が堅調で、物流施設関連用地を中心に地価はやや上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、空港・高速道路網へのアクセスも良く、今後は需要増への期待感の高まりもある。 (2)中小工場のほか共同住宅も見られる工業地域で、一般的要因を反映し、地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１２１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,965 円／平米 37万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,535 円／平米 37万8,653 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,051 円／平米 35万605 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	伊丹市
地域	兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万375 円／平米 36万4,900 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,664 円／平米 38万2,385 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,695 円／平米 35万6,040 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４１０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	川西市
地域	兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万115 円／平米 26万4,860 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,544 円／平米 25万9,666 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,447 円／平米 34万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１６２０４国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	尼崎市
地域	兵庫県伊丹市森本１丁目８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,992 円／平米 45万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,960 円／平米 47万2,626 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,732 円／平米 35万6,162 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情