路線価 (2023) 兵庫県相生市大石町1099外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 相生市兵庫県相生市大石町１０９９番外
価格時点	2023 年
駅名	相生駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,792 円 1平米 6万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,792 円／坪 1平米 6万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね相生市内の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。標準地の存する駅南の区画整理地区等では住環境及び利便性に優ることから選好性が高い一方、街路条件等の劣る市街地の既成住宅地域や古くに開発された郊外の住宅団地等の需要は弱く、土地の選別化が顕著である。当該地域の需要の中心価格帯は、土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は相生市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半である。当地域は相生駅のほど近くに位置する一般住宅が主として建ち並ぶ比較的新しい住宅地域で、利便性が高く需要は比較的安定しているが、その周辺の既存住宅地域においては幅員が狭小なこともあり需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００～３，０００万円程度のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相生駅南東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅を主とする駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	相生市兵庫県相生市大石町１０９９番外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　　　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移すると予測する。また、相生駅に近接する区画整理された住環境良好な住宅地域であり、希少性とも相俟って、地価は今後も安定的に推移すると予測する。 (2)駅からほど近い一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした比較的新しい住宅地域である。地域要因の変動は特になく、将来も現状の住環境が持続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万6,792 円 1平米 6万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,792 円 1平米 6万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱え、地方経済は長期に亘り低迷している。尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注視すべきである。 (2)相生市の人口は減少傾向で高齢化も進行しており、その対策として子育て支援、定住促進等を行っているが大きな効果は見られない。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は見られない。駅に近接する住環境良好な住宅地域の地価は安定的に推移している。 (2)一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした比較的新しい住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県相生市大石町１０９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,759 円／平米 21万787 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,582 円／平米 20万6,896 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,651 円／平米 21万3,736 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県相生市大石町１０９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万772 円／平米 20万912 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,844 円／平米 19万4,538 円／坪
標準価格 平米 坪	7万388 円／平米 23万2,703 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＫ７０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県相生市大石町１０９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,357 円／平米 18万9,622 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,130 円／平米 18万8,872 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,841 円／平米 23万894 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,800 円／平米 23万759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	相生市
地域	兵庫県相生市大石町１０９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,311 円／平米 21万5,918 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,225 円／平米 21万8,940 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,286 円／平米 23万5,672 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,300 円／平米 23万5,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情