路線価 (2023) 兵庫県相生市陸字東汐見塚10-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 相生市兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
価格時点	2023 年
駅名	相生駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (3131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (3131 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円／坪 1平米 2万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相生市内を含む西播磨全域の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する圏内の地元企業が中心であり、圏外から参入する事業者は少ない。設備投資に積極的な企業が一定数あり、立地によっては物流倉庫需要も見込めるため、需給は安定的である。圏域内の工業地は新規の供給がほとんど無く、取引件数自体が少ないことに加え、取引価格帯も業種や個別事情により様々であり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は相生市内及び周辺市町の工業地域及び工住混在地域である。需要者は地縁性を有する地元企業が中心である。新型コロナの影響もあり一部では売上げが減少している業種も見受けられるが、既存企業の倉庫や工場の増床を目的とした用地取得が見られ需給は改善傾向にある。取引価格帯は業種により様々であり、圏域内の工業地の取引件数自体が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は後述するように類似性のある賃貸事例を見出せず、賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、類似性を有する実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中小規模の工場等が立地する内陸型の工業団地に存し、類似の賃貸事例が殆ど得られず、賃貸市場が未成熟で賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかかる取引事例に基づいて算定しており、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格をもって、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	相生駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	947.1 坪 (3131 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場等が立地する内陸型の工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	相生市兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
標準地の範囲
東	100 m
西	130 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中小規模工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業地域としてほぼ成熟しており、当面は概ね現状を維持して推移するものと思料する。圏内の需給環境を考慮すると、地価も安定的に推移するものと予測する。 (2)成熟した工業地域で、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料する。地域要因に大きな変動はないが、全国的な物流施設用地の需要増により地価は高まっており、今後も緩やかに上昇傾向を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)工業統計によると圏内の製造品出荷額等や付加価値額は新型コロナの影響を受けた令和２年を除けば近年増加傾向。工場立地動向も安定的である。 (2)相生市の人口は減少傾向で高齢化も進行しており、その対策として子育て支援、定住促進等を行っているが大きな効果は見られない。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。 (2)内陸型の工業地域で、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂郡上郡町
地域	兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,227 円／平米 4万3,728 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,914 円／平米 6万2,530 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,597 円／平米 7万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＳ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	赤穂市
地域	兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,182 円／平米 6万110 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,818 円／平米 7万5,436 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,046 円／平米 7万2,884 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＹ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,604 円／平米 9万4,565 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,132 円／平米 9万3,004 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,082 円／平米 7万3,003 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	たつの市
地域	兵庫県相生市陸字東汐見塚１０番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万769 円／平米 6万8,662 円／坪
推定価格 平米 坪	2万487 円／平米 6万7,730 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,244 円／平米 7万3,539 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情