路線価 (2023) 兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町637-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 豊岡市兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
価格時点	2023 年
駅名	竹野駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	193万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	192万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊岡市及びその隣接市町の住宅地域である。需要者は地縁者に限定される。圏外からの転入者は殆どない。地縁的選好性が強く取引は縁故・相続中心である。取引自体少なく需要は弱含みであり、地価の推移は下落基調にある。中心価格帯は取引価格、規模等も一様ではないため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は極めて少ない。過疎化により購買力の低下や地場産業の衰退により地域経済は低迷しており、さらに住宅が密集する街路条件の悪い既存の住宅地域に対する需要は一段と弱く、需要者は隣接者や地元在住の近親者が中心となる傾向にある。需要の中心価格帯は取引自体が少ないうえ、取引規模も様々であるため見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、民宿等が混在する既成住宅地域であり、間口、敷地規模が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟であり、画地規模等からも経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	竹野駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、民宿等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊岡市兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿岸部に位置し、海水浴場近くの民宿等が混在する住宅地域である。特段の変動要因もないことから、当面、現状維持で推移するものと予測する。 (2)海水浴場や漁港に近い民宿も混在する既成住宅地域であるが、年間を通じての雇用機会の不足などから定住人口は減少し過疎化が進行しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少等を背景に不動産市場は全体的に低調であるが、城崎地区や市中心部の需要は堅調である。コロナ禍の実感的影響は少ない。 (2)人口減少、少子高齢化等による地域経済の縮小は、利便性の良い一部の地域を除き土地価格に大きな影響を及ぼしている。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。 (2)軽自動車の通行もやや困難な住宅が密集する街路条件の悪い既存住宅地域に対する需要は一段と弱く、地価は継続して下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,244 円／平米 7万3,539 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,561 円／平米 7万1,281 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,539 円／平米 6万1,290 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＫ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,757 円／平米 2万5,645 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,525 円／平米 7万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,082 円／平米 6万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,510 円／平米 4万4,664 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,666 円／平米 4万5,180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,029 円／平米 5万9,604 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	美方郡香美町
地域	兵庫県豊岡市竹野町竹野字西町６３７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,642 円／平米 4万5,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,233 円／平米 4万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,379 円／平米 6万761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情