路線価 (2023) 兵庫県豊岡市日高町江原字中町167-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 豊岡市兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
価格時点	2023 年
駅名	江原駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	436万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	436万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね豊岡市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する勤労者層の一次取得者が大半である。既存の住宅地域では居住者の高齢化や建物の老朽化により町並み等がやや見劣りし、ＪＲ山陰本線軌道より西側の街路条件や住環境の良い新興住宅地域と比較して宅地需要は弱く土地の選別化が顕著である。需要の中心となる価格帯は、土地で４００～５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は豊岡市日高町を中心にその周辺市町も含む住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半である。当地域は一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、駅にほど近いが道路幅員がやや狭く、街路条件等の良好な新興の住宅地域と比べると需要は弱くなってきている。取引の中心となる価格帯は土地で４００～８００万円程度、新築の建売で２，０００～２，５００万円程度のものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未成熟で又、画地条件等からも経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、取引価格に基づく市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を採用し、広域的な市場分析を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を主とする住宅地域で、画地規模等からも賃貸共同住宅の想定は適さず収益価格の試算は断念した。収益目的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江原駅南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊岡市兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　　　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧町中心部の既存住宅地域であるが、ＪＲ山陰本線軌道西側では農地転用による小規模分譲地の供給が多数見られ、既存の住宅地域に対する需要はやや弱く地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として成熟しており、将来も現状を維持するものと予測した。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建材価格の上昇等の不動産市場に与える影響が懸念されるが、低金利に支えられ、住宅需要は概ね堅調である。 (2)豊岡市の人口はやや減少傾向で推移している。景気はコロナ禍から脱却しつつもやや不透明な状況にあり、不動産取引市場はやや低調である。
地域要因
(1)江原駅西側の新興住宅地域に比べ既存の住宅地域は選好性が低く、空き家や空き地が増えつつある状況下で、地価は下落基調にある。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として、地域要因に変動はないものの、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万164 円／平米 9万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,850 円／平米 9万5,378 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,843 円／平米 7万8,825 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＧ７０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,907 円／平米 9万2,261 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,354 円／平米 9万432 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,622 円／平米 7万8,094 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,622 円／平米 8万8,012 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,407 円／平米 9万608 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,729 円／平米 7万8,448 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＣ７０５Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市日高町江原字中町１６７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,601 円／平米 9万7,861 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,595 円／平米 9万4,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,652 円／平米 7万8,194 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情