路線価 (2023) 兵庫県豊岡市出石町八木字八木町65 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 豊岡市兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
価格時点	2023 年
駅名	豊岡駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	878万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	878万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町を含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に地縁のある中小法人或いは個人事業主が中心である。同一需給圏内では、背後人口の減少や消費行動範囲の変化による地域内消費の縮小等を背景に商業地需要は弱含みであり、店舗用地の需要は弱い。中心となる価格帯は、不動産取引自体が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり見出し難い。 (2) 同一需給圏は豊岡市及びその周辺市町も含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁のある個人事業者及び中小法人が大半である。当地域は観光客向けの飲食店や土産物店が建ち並ぶ観光商業地域であるが、近年出石地区の観光客数は回復の兆しが窺えるが減少傾向で繁華性は低下しており、また背後人口の減少も相まって需要は弱くなっている。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用不動産を主体とする観光商業地域であり、貸し店舗等の賃貸事例を得られず収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の店舗が建ち並ぶ観光商業地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。商業地で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊岡駅南東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	観光客向けの低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊岡市兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	6.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	重要伝統的建造物群保存地区の指定がある。
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い街並みを維持している観光商業地域であり、特段の変動要因は見られないが、鉄道駅から離れ、城崎に比して観光客は少ない。入込客数は年々減少傾向にあり、地価は当面弱含み傾向に推移するものと予測する。 (2)観光客向けの店舗等が建ち並ぶ観光商業地域として成熟しており、近年観光客減少により繁華性が低下傾向にあったが、将来は徐々に回復していくものと予測した。今後の地価は、やや下落傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 22万1,171円 1平米 6万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各イベントが３年ぶりに実施され、観光客の回復傾向が窺えるが、未だ不透明感も残り、新規の店舗展開は低調な動きに留まっている。 (2)豊岡市の人口はやや減少傾向で推移している。景気はコロナ禍から脱却しつつもやや不透明な状況にあり、不動産取引市場はやや低調である。
地域要因
(1)観光商業地域であり、今後の客足の回復に期待される。 (2)観光客向けの店舗等が建ち並ぶ観光商業地域として、繁華性が低下しており、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＴ７０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,842 円／平米 14万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,579 円／平米 17万520 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,978 円／平米 20万8,205 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,613 円／平米 21万3,611 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,030 円／平米 21万1,683 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,329 円／平米 22万2,590 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,377 円／平米 15万16 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,097 円／平米 18万5,457 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,987 円／平米 19万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ７０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万418 円／平米 16万6,682 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,429 円／平米 16万3,412 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,410 円／平米 19万6,409 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＫ７０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	豊岡市
地域	兵庫県豊岡市出石町八木字八木町６５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,477 円／平米 20万9,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,608 円／平米 19万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,787 円／平米 19万7,656 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情