路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区新寺1-2-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
価格時点	2023 年
駅名	仙台駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億2,000万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	10億1,000万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 269万4,390 円／坪 1平米 81万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台市中心部に位置する商業地域一円と判断される。低金利の影響により、投資法人等の需要が増大しており、仙台市中心部では高値取引が散見される状況にある。需要の中心となる価格帯は、１，２００㎡程度の更地で９～１２億円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、主として仙台駅東口で高度商業地域の背後の商業地域の範囲。需要者は、オフィスビルなどの建設を目的とする法人や不動産業者、マンションデベロッパーが主体。近年、ホテル建設を目的とする事業者の参入が続いていたが、コロナ禍でその需要はやや弱めとなっている。仙台駅周辺での優良物件に対する取得意欲は高いが出物は少ない。需要の中心は、規模によりばらつきはあるが、１，０００～１，５００㎡の画地で７億円～１０億円超と予測。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼事務所ビルや共同住宅取得目的の取引が主で、仙台市高度商業地域内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は仙台市中心部に位置する事務所の立地が可能な地域であることから店舗、事務所に対する借り手需要が認められ、収益価格は、一部に想定要因が介在するも、取引の際の重要な指標となっている。従って比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内では賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とするものも混在。仙台駅東口の商業地域においては、コロナ禍で一時的に停滞感はあったが、開発の動きもあり、不動産需要は堅調である。賃料の遅行性から近年の地価上昇に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	仙台駅南方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	374.5 坪 (1238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	35 m
面積	1200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ仙台駅に近く新築ビル、マンションの需要が多い地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仙台駅への良好な接近条件から、投資法人等の買いが入りやすい状況は継続しているもの考察した。宮城野区榴岡地区との比較において割安感が生じており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ仙台駅の他、地下鉄東西線宮城野通駅にも近く、事務所ビル、マンションが集積する。駅西口に比べ、割安感があり、周辺で商業施設の開発なども進んでいる。当面、需要は高いまま推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 272万7,450 円 1平米 82万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 275万592 円 1平米 83万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 272万7,450円 1平米 82万5,000円
前年から次年への変動率 17.9 ％
2022年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 275万592円 1平米 83万2,000円
前年から次年への変動率 16.4 ％
2019年	1坪 231万4,200円 1平米 70万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若林区商業地域については、低金利等により投資法人等による需要が増加しており、地価は上昇傾向を有する。 (2)若林区内の商業地は、コロナ禍による停滞はあったが、賃料水準や空室率も大きな変化はない。仙台駅周辺の開発の動きは継続し、投資意欲は高い。
地域要因
(1)ＪＲ仙台駅に近い商業地域で、投資法人等の潜在的需要が認められることから地価は上昇傾向を有する。 (2)ＪＲ仙台駅の南東側に位置する。繁華性はやや乏しいが、西口に比べ割安感がある。周囲で開発も進んでいる。オフィス需要は安定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万7,598 円／平米 250万4,619 円／坪
推定価格 平米 坪	77万3,439 円／平米 255万6,989 円／坪
標準価格 平米 坪	79万2,458 円／平米 261万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	83万2,000 円／平米 275万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万1,155 円／平米 297万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	89万2,573 円／平米 295万846 円／坪
標準価格 平米 坪	76万1,581 円／平米 251万7,787 円／坪
査定価格 平米 坪	80万 円／平米 264万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市青葉区
地域	宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	87万8,366 円／平米 290万3,878 円／坪
推定価格 平米 坪	91万5,331 円／平米 302万6,084 円／坪
標準価格 平米 坪	79万7,327 円／平米 263万5,963 円／坪
査定価格 平米 坪	83万7,000 円／平米 276万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,781 円／平米 196万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	63万986 円／平米 208万6,040 円／坪
標準価格 平米 坪	79万1,701 円／平米 261万7,364 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県仙台市若林区新寺１丁目２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万9,089 円／平米 260万8,728 円／坪
推定価格 平米 坪	91万9,289 円／平米 303万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,227 円／平米 330万3,444 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情