路線価 (2023) 兵庫県加古川市志方町志方町字八反田1166-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
価格時点	2023 年
駅名	宝殿駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	370万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	368万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円／坪 1平米 2万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は近隣地域に地縁性を有する者に限定される傾向にあり、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。集落色がやや強い地域であるため需要は弱含みである。土地は４００万円程度が需要の中心価格帯で、新築戸建住宅の取引はほとんどない。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で加古川市及び隣接市町の住宅地域。需要者の殆どが地縁性を有する者に限定され、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。最寄り駅からも遠く需要は弱い。土地は３００万円から５００万円程度が需要の中心価格帯で、新築戸建住宅の取引はほとんどない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地や最寄駅から遠く利便性が劣る地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、また、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、規範性を有する信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とも均衡がとれ妥当と判断する。 (2) 当該地域は、一般住宅を中心とする地域でアパート等の収益物件は見られないため収益価格の試算を断念した。取引は住宅地域のため、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引がほとんどである。したがって、市場の実態を反映した実証性のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意した。
交通
交通施設	宝殿駅北方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
標準地の範囲
東	45 m
西	110 m
南	150 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	9 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で、特に変動要因がないため現況を維持するものと思料する。志方町中心部に位置するが、利便性が劣るため、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (2)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ地域で現状のまま推移するものと思料する。最寄り駅徒歩圏外であり、利便性が劣るため、地価は弱含みで推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)加古川市の人口は減少傾向。経済状況はコロナ禍から回復傾向にあるが、物価高等懸念され、住宅地需要は二極化選別化が顕著である。 (2)加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格はほぼ横ばい傾向にあり、取引件数はやや減少傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、市街地中心部より離れ、利便性が劣るため、需要は弱含みである。 (2)地域要因に特段の変動はないが、駅徒歩圏外であり、利便性が劣るため、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万29 円／平米 9万9,276 円／坪
推定価格 平米 坪	3万999 円／平米 10万2,483 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,909 円／平米 8万8,961 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,162 円／平米 9万6,410 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,787 円／平米 9万5,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,266 円／平米 8万6,835 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,504 円／平米 9万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,087 円／平米 12万5,916 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,487 円／平米 9万4,178 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＳ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市志方町志方町字八反田１１６６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万756 円／平米 10万1,679 円／坪
推定価格 平米 坪	3万153 円／平米 9万9,686 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,067 円／平米 8万9,484 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情