路線価 (2023) 兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎651-142 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
価格時点	2023 年
駅名	宝殿駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (147 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万16 円／坪 1平米 7万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね加古川市を中心とした住宅地域で、対象地は中心市街地から北西方へやや離れて位置する圏域。需要者は同一需給圏内の居住者を主とするが、市内勤務者など圏外からの転入者も認められる。同一需給圏内には住宅地の新規分譲も行われており、需要も見込まれる。需要の中心は土地では５００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～３５００万円程度であるが、より低額または高額な物件も存している。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線沿線の加古川市及び高砂市等の住宅地域と判断した。需要者は、加古川市及び高砂市内居住者が中心である。区画整然とした住宅団地であるが、駅により近く利便性の高い新規分譲地との競合から地価は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は１５０㎡前後で約１，１００万円、新築戸建住宅で２，５００～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主とした地域であり、また画地規模等を考慮すると合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が中心であるため、求められた比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額についての妥当性の検証を行い、鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないことから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宝殿駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	44.5 坪 (147 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	40 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主とした既成の住宅地域であり、今後もほぼ現況が維持されていくものと推察される。中心市街地からやや離れて位置しており、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、住宅地域として成熟していることから現状を維持しつつ推移すると予測する。駅からやや離れることから地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万9,685 円 1平米 7万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な感染症や紛争などを契機とした経済環境の変化、少子高齢化による人口鈍化など、その影響の内容も地域によって違いが見られる。 (2)加古川市の人口は減少傾向。ＪＲ各駅徒歩圏の住宅地や居住環境良好な住宅地の需要は安定している。山陽電鉄本線南側の住宅地域については弱含み。
地域要因
(1)中心市街地からやや離れた既成の住宅地域で、地域要因に特に変動はないが、やや弱含みで推移している。 (2)最寄り駅からやや距離のある住宅団地であることから地価は弱含み。地域要因の大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,383 円／平米 27万8,970 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,434 円／平米 26万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	8万628 円／平米 26万6,556 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＹ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,271 円／平米 21万2,480 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	7万406 円／平米 23万2,762 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,474 円／平米 19万9 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,402 円／平米 18万6,465 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,444 円／平米 20万9,746 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市東神吉町神吉字諸崎６５１番１４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,447 円／平米 23万9,510 円／坪
推定価格 平米 坪	7万813 円／平米 23万4,108 円／坪
標準価格 平米 坪	7万112 円／平米 23万1,790 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情