路線価 (2023) 兵庫県加古川市平岡町つつじ野1-252 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
価格時点	2023 年
駅名	東加古川駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の加古川市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、加古川市の居住者が多く、圏外からの転入者は少ない。対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきており、駅徒歩圏内に位置していることともあいまって、需要も底堅い傾向が見られる。土地は１，５００万～１，８００万円程度、新築住宅は３，０００万～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線で概ね加古川市および隣接市町の住宅地域である。需要者の中心はＪＲ山陽本線沿いの居住者等で、圏域外からの転入者も一部見られる。周辺地域に商業施設の開業等もあり、地価は底固く推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準規模で１，６００万円～１，８００万円前後、新築戸建は３，３００万円～３，８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、戸建住宅を中心とする地域であるとともに経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。 (2) 当該地域は賃貸住宅がほとんど見られない戸建住宅が中心の住宅団地で自己使用目的での取引が主流である。画地規模等から賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東加古川駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地区計画等
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
標準地の範囲
東	55 m
西	20 m
南	70 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	地区計画等
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、ほぼ成熟しつつある最寄駅に近い居住環境に優れた戸建住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られず、区画整然とした住環境が良好な閑静な住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれる。根強い需要にも支えられており、概ね地価は底固く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)加古川市では、おおむね地価の回復傾向が見られて、一部では上昇する地点も見られる。一方、周辺地域では微減傾向が続いている。 (2)加古川市の人口は減少傾向。ＪＲ沿線の住宅地需要は安定している。昨今の資材価格の高騰をはじめとする物価の動向に注視が必要である。
地域要因
(1)利便性と居住環境の良さを兼ね備えた住宅地域で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ沿線で利便性が高く、閑静で住環境も良好な地域であることから、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＹ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,452 円／平米 36万8,460 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,452 円／平米 36万8,460 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,519 円／平米 42万1,578 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＹ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,136 円／平米 32万1,132 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,174 円／平米 31万7,951 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,203 円／平米 40万4,003 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,912 円／平米 40万3,041 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,460 円／平米 38万5,017 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,421 円／平米 38万1,582 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＲ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,804 円／平米 32万6,646 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,010 円／平米 31万797 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,633 円／平米 38万2,283 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市平岡町つつじ野１番２５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,796 円／平米 29万3,560 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,796 円／平米 29万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,611 円／平米 38万8,822 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情