路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区荒町73-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区荒町７３番１
価格時点	2023 年
駅名	愛宕橋駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (542 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万2,128 円 1平米 28万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (542 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万5,434 円／坪 1平米 28万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中心部に近接する近隣型を主とする商業地域の範囲で、需要者は、事務所ビルや、分譲・賃貸マンションの建設を目的とする法人、不動産業者、個人投資家が主体。優良物件に対する取得意欲は高いが出物は少ない。旧来からの商店街で奥行長大の中小規模地が多く、４月の大学キャンパス開校の動きに合わせてアパートの建築も目につく。需要の中心は、５００㎡程度の更地で１億５０００万円前後、複合不動産については個別性が強く把握は難しい。 (2) 同一需給圏は都心部に近接し、背後に住宅地域を持つ幹線道路沿いの商業地域一円。供給が少ないため取引自体も少ないが、近年は大学移転等の影響を受け、商業地としての需要よりも生活利便性に着目した共同住宅用地としての需要が強く、開発業者等に加え個人投資家や地元企業による収益物件の取得が見られる。地下鉄複数駅徒歩圏であり需要は強いが、間口に比して奥行が長い画地が多く、規模も多様であることから成約時の総額及び単価のばらつきが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とする物件も混在する。仙台駅東口周辺の商業地域においては、コロナ禍で一時的に停滞感はあったが、不動産取得の意欲は大きい。賃料の遅行性から近年の地価上昇に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は都心に近い利便性の高い商業地であるが、賃料の遅効性から、大学移転の影響が顕在化しつつある地価上昇に対応した賃料相場形成には未だ至っておらず、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格で、近隣地域の更地事例を含んだ信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛宕橋駅北方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	163.9 坪 (542 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区荒町７３番１
標準地の範囲
東	180 m
西	60 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	50 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道荒井荒町線沿いの近隣型商業地域。地下鉄南北線愛宕橋駅より徒歩圏に位置する。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部近接の生活利便性の良い混在地域。近隣で大学のタワーキャンパスが整備中（４月開講）。賃貸需要は高いが供給は少なく、かつ間口の狭い短冊型の土地が多いのが難点。当面はそうした地域状況の中で地価は推移。 (2)都心部近接の利便性が高い地域で、近隣への大学移転の影響から今後は中高層共同住宅等が増加すると予測。需要に比して供給は少なく、開学間近の大学移転の影響が顕在化し始めており、地価の上昇は鈍化傾向から回復。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 95万8,740 円 1平米 29万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 95万5,434 円 1平米 28万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 95万8,740円 1平米 29万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 95万5,434円 1平米 28万9,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若林区内の商業地は、コロナ禍による停滞はあったが、賃料水準や空室率も大きな変化はない。仙台駅周辺の開発の動きは継続し、投資意欲は高い。 (2)商業地地価は、行動規制緩和等で回復基調にあったが、令和４年末より新規感染者が再び増加しており、再び先行き不透明な状況となりつつある。
地域要因
(1)近隣型の商業地域で、４月の大学キャンパス開校への期待感から、周囲で賃貸需要が高まっている。短冊形の小規模地が多いのがマイナス要因。 (2)奥行長大地が多い地域であるが、大学移転の影響を見込んで共同住宅建設が増加していることもあり、需要は引き続き堅調に推移すると予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区荒町７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万8,404 円／平米 98万6,524 円／坪
推定価格 平米 坪	32万3,470 円／平米 106万9,392 円／坪
標準価格 平米 坪	34万137 円／平米 112万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区荒町７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,270 円／平米 70万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,283 円／平米 92万4 円／坪
標準価格 平米 坪	27万8,283 円／平米 92万4 円／坪
査定価格 平米 坪	27万8,000 円／平米 91万9,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区荒町７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,883 円／平米 86万5,785 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,477 円／平米 87万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,044 円／平米 104万4,841 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区荒町７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,279 円／平米 70万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,525 円／平米 71万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	29万248 円／平米 95万9,560 円／坪
査定価格 平米 坪	29万 円／平米 95万8,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区荒町７３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,884 円／平米 73万6,855 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,084 円／平米 95万5,712 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情