路線価 (2023) 兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升23-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
価格時点	2023 年
駅名	加古川駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	8,660万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	8,660万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円／坪 1平米 33万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は加古川市及び周辺市町における主要駅前を中心とした商業地域一円である。需要者の中心は商業利用を目的とする圏域内の事業者であるが、マンション用地取得を目的とする圏域外の需要者等も見られる。近時の経済情勢下においても、立地条件に優れた商業地域における一定の需要は見られ、新規の進出も見受けられる。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。 (2) 同一需給圏は加古川市を中心に、近隣市町内の鉄道駅周辺に形成された商業地域にわたる。需要者は地元に地縁のある法人や事業主が中心であるが、立地や画地規模等によっては全国展開する企業や開発業者等からの需要も見受けられる。各駅徒歩圏内の商業地は容積率が十分にあり、分譲マンション素地やホテル用地としての需要が根強い。なお、商業地は取引自体が少ないうえに、取引の規模や事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前の商業地域であり、収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、商業用途に関しては賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少なく、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、店舗用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は駅周辺の商業地域であり、貸店舗や貸事務所等も見られるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確な賃料水準や空室率等の把握及び予測が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用又は開発目的であることが多く、収益性を最も重視して価格形成がなされているとまでは言えない。従って、このような市場の特性に応じ、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加古川駅西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近隣で複数のマンション計画がある等、駅前エリアの繁華性向上が期待される。
街路	１５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)加古川市の玄関口の商業地域で、周囲での複数のマンション計画の進捗に合わせ新規店舗の進出も見られる等、今後の繁華性向上が期待される。周辺人口増加の期待感も含め地価は上昇傾向で推移している。 (2)ＪＲ新快速停車駅のロータリーに近接した商業地域で、店舗や事務所ビルが建ち並んで商業集積が進んでいる。今後も引き続き、テナントの入替や建替等を伴いつつ現状を維持し、地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近時の経済情勢の下、個人消費等は持ち直しつつあり、立地条件に優る商業地域における一定の需要は認められる。 (2)各種支援金や助成金等により、新型コロナウイルス感染症の影響は少なく、市内の商況は比較的安定しているが、今後の動向には留意が必要である。
地域要因
(1)周辺で複数の分譲マンションの進出が進む等、加古川駅前における繁華性の向上が期待されている。 (2)熟成した駅前商店街の一角を占め、建替やテナントの入替等も見られる。また、マンション建設により背後住民も増え、需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＹ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,945 円／平米 78万6,646 円／坪
推定価格 平米 坪	24万329 円／平米 79万4,528 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,726 円／平米 106万3,626 円／坪
査定価格 平米 坪	33万8,000 円／平米 111万7,428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	北東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＭ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,024 円／平米 91万2,535 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,056 円／平米 88万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,481 円／平米 110万9,100 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＭ４０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,907 円／平米 117万17 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,722 円／平米 114万9,569 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,687 円／平米 104万6,967 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＨ４０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	明石市
地域	兵庫県加古川市加古川町篠原町字三ツ升２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,408 円／平米 128万7,383 円／坪
推定価格 平米 坪	40万3,713 円／平米 133万4,675 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,826 円／平米 112万3,465 円／坪
査定価格 平米 坪	35万7,000 円／平米 118万242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情