路線価 (2023) 兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓1659-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 加古川市兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
価格時点	2023 年
駅名	尾上の松駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円／坪 1平米 4万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、播磨工業地域を中心とする、広く周辺市町等に跨る県南部の圏域に存する工業地域の範囲である。需要の中心は運輸業、製造業等を営む地元及び県内の事業者が多い。エネルギー高をはじめとする物価高等により先行き不透明だが、電子商取引の増加から流通業務関連施設の需要は堅調で、また、経済活動の再開もあり、工業地に対する需要は安定基調にある。取引される価格帯は、規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は加古川市を含む播磨工業地域を中心とした地域である。需要者は地元事業者及び圏域内に地縁性を持つ法人等が中心である。ＥＣ市場の規模拡大によりＩＣや市街地中心部に近く輸送の効率化に適した工業地については、売り物件不足も相俟って地価は上昇傾向にある。取引に個別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用目的の取引が大半であり、市場参加者は取引価格を指標に価格決定することが一般的である。流通業務用地の需要は旺盛で、画地規模との関連で倉庫の敷地を最有効使用と判断し収益価格を試算したが、倉庫、工場等の賃貸市場は成熟途上で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低位に求められた。従って、一般的要因の動向等にも留意し、収益価格は参考に、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において取引事例を収集できたため取引価格水準を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、倉庫等の賃料については用途及び契約条件等により個別性を有するため規範性を有する賃貸事例を多数収集することは困難であった。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	尾上の松駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	284.9 坪 (942 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所兼作業場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、配送施設等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加古川市兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
標準地の範囲
東	65 m
西	40 m
南	250 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	倉庫及び中小工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)配送施設、中小工場等が多い地域で地域要因に特段の変動はなく、今後も現状は維持されるものと判断する。先行き不透明だが流通業務施設用地を中心に倉庫、工業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中小規模工場、配送施設等が多い工業地域であり地域要因に特段の変動は認められない。工場及び物流施設用地の需要は堅調であり、当面地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流施設用地の需要が旺盛な上、工業地が不足気味で、工業地地価は上昇傾向にあるが、今後は、物価上昇等によるコスト高が懸念される。 (2)加古川市及び周辺市では工業団地の分譲も見られ物流施設用地を中心に需要は堅調であるが、物価上昇による影響には注視する必要がある。
地域要因
(1)近隣地域至近で、企業誘致を目的に大規模工場地跡を区画整理する計画がある。 (2)付近で工場跡地を区画整理し企業を誘致する計画がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＴ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,506 円／平米 15万7,055 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,311 円／平米 16万3,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,809 円／平米 16万4,669 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	加古川市
地域	兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,566 円／平米 11万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,063 円／平米 11万2,612 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,526 円／平米 14万591 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＹ６０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	姫路市
地域	兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,886 円／平米 15万8,311 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,947 円／平米 15万5,207 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＹ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	高砂市
地域	兵庫県加古川市尾上町養田字養田開拓１６５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,133 円／平米 16万2,434 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,330 円／平米 16万3,085 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,578 円／平米 16万3,905 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情