路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区土樋73-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区土樋７３番２
価格時点	2023 年
駅名	愛宕橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,430万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,460万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万7,674 円／坪 1平米 32万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ仙台駅に近接する近隣商業地域で、典型的な需要者は賃貸マンションを建築して収益を得ることを目的とする不動産業者及び法人投資家が中心である。ＪＲ仙台駅への接近性に恵まれ、地下鉄南北線「愛宕橋」駅に近接することから仙台市中心部へのアクセスにも優れており、恵まれた利便性から需要は根強い。市場の中心となる価格帯は２６０㎡程度の画地で８，０００万円～９，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は都心部周辺の商業地域及び地下鉄駅徒歩圏の商業地域。商業用地としての需要のみならず、生活利便性に着目したマンション、アパート用地需要も強く、開発業者等が主要な市場参加者となりつつある。旧来からの商店街では画地条件の良し悪しで市場性に差が生じる傾向が見られる。また近隣で大学新キャンパスが開校予定で周辺の居住人口の増加が見込まれる。規模が多様で取引総額のばらつきも大きく、取引の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において道路幅員の比較的広い取引事例を収集した。比準価格は市場参加者の特性と市場の需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法において採用した取引事例は、取引時点が新しく、駅徒歩圏の商業地として地域特性が類似しており、試算された比準価格の説得力は強い。利便性が良好な地域であり、店舗、共同住宅は多いものの、賃料水準には最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多く収益価格は低位に試算された。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ、比準価格を重視して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛宕橋駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗とマンションが混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区土樋７３番２
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ仙台駅に近く、地下鉄駅にも近接する利便性に優れた住商混在地域
街路	２１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ仙台駅への接近性に優れた旧来からの市街地であり、投資目的による需要が根強いものの、地価は高値圏にあるため当面は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。 (2)徒歩圏において大学キャンパスが４月開校予定であり、周辺の居住人口の増加が見込まれ、繁華性向上が期待される。今後の金利動向にもよるが、利便性が高い地域であり地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万4,368 円 1平米 32万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 112万734 円 1平米 33万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 112万734円 1平米 33万9,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利の影響や開発の影響によって仙台駅に近い商業地域への需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)五橋地区では大学キャンパスが４月開校予定で居住人口の増加が見られる。東部の卸町駅、荒井駅周辺においても商業開発、マンション建設が活発。
地域要因
(1)地下鉄南北線「愛宕橋」駅に近接し、仙台駅からも徒歩圏内にあるため利便性が高く需要は根強い。 (2)地下鉄駅に隣接し利便性に着目したマンション用地需要などは強いが、供給は非常に少なく、地価上昇が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区土樋７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,270 円／平米 70万8,377 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,283 円／平米 92万4 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,956 円／平米 112万589 円／坪
査定価格 平米 坪	33万9,000 円／平米 112万734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区土樋７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,082 円／平米 75万733 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,481 円／平米 83万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,212 円／平米 109万8,293 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区土樋７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,154 円／平米 69万8,075 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,217 円／平米 103万8,801 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区土樋７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,279 円／平米 70万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,100 円／平米 71万4,427 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,735 円／平米 103万3,902 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区土樋７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,263 円／平米 68万8,517 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,255 円／平米 66万8,655 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,145 円／平米 114万1,049 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情