路線価 (2023) 兵庫県西脇市郷瀬町字河原山665-229 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西脇市兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
価格時点	2023 年
駅名	新西脇駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	226万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	228万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西脇市内の住宅地域を主として隣接市に及ぶ。需要者の中心は地元に地縁性を有する者がほとんどで、圏域外からの需要者はほぼ見られない。自然災害のリスクがある地域で、地域経済の低迷、少子高齢化傾向に加え、市役所の移転等より、需要は総じて弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は２００～４００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある地元居住者が大半で、圏外からの転入者は少数である。画地規模が小さく、街路条件も劣る戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域内にあり、新興の住宅地域に比べて建物の老朽化が進む。かつての水害の心理的嫌悪感が残る上に、近くにあった西脇市役所も移転したため需要に悪影響を与えている。中心価格帯は、土地は１００㎡程度で３００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円弱である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は既成の住宅地域として成熟しており、公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。また地域格差が大きいものの代表標準地との検証は妥当である。 (2) 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討では、地域要因格差が大きいものとなっているが妥当性を有するものと判断した。
交通
交通施設	新西脇駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西脇市兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
標準地の範囲
東	15 m
西	60 m
南	15 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が中心の住宅地域であるが、街路条件等に劣り、土砂災害警戒区域の指定を受ける。今後も現状の住宅地域として推移するものと予測するが、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)既存の戸建住宅地域で、画地規模が小さい住宅が多く街路条件が劣り住民以外の通行はなく閉塞感が強い。今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず、地価は緩やかな下落傾向が続くものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業の衰退等、地域経済は依然低迷し、少子高齢化の進展に伴う需要減等も相俟って、不動産市場及び地価に回復の兆しは見られない。 (2)繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高い市西部の商業地や住宅地に需要が集中し、郊外は弱い。特に、住宅地は以前の水害を受け安全性を重視。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見られないが、街路条件、災害の危険性等より需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。 (2)茜が丘等の供給が多く、既存の住宅地の需要は低調。近隣地域は画地規模や幅員が劣る閉塞感の強い住宅地域で、以前の水害の影響もあり需要は限定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万966 円／平米 10万2,374 円／坪
推定価格 平米 坪	3万935 円／平米 10万2,271 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,382 円／平米 7万7,301 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,930 円／平米 5万9,277 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,368 円／平米 7万3,949 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,695 円／平米 7万1,724 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＨ５０５Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,289 円／平米 6万463 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,543 円／平米 5万7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,434 円／平米 7万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＹ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,519 円／平米 8万1,060 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,189 円／平米 8万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,658 円／平米 7万4,907 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,233 円／平米 7万6,808 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,709 円／平米 7万5,076 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情