路線価 (2023) 兵庫県西脇市西脇字平塚55-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 西脇市兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
価格時点	2023 年
駅名	新西脇駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	442万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	440万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ加古川線沿線で、おおむね西脇市及び周辺市町の住宅地域にわたる。需要者の中心は、市内居住者が大半を占め、地縁性を有する者に限定される傾向にある。当該地域では、地場産業の衰退や高齢化の進展ともあいまって、需要は弱含んでいるものの、近くでは市役所が新築されて、今後の変化も期待される。なお、このような既成住宅地域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であるため中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町内の住宅地域と判断した。令和３年５月に西脇市役所が近くに移転したものの地縁的選好性が依然強い旧市街地内にあり、需要者は地縁者にほぼ限定され圏外からの転入者は少ない。地場産業である繊維産業の衰退や人口減少、少子高齢化の影響もあり周辺地域の衰退は進んでおり需要は弱い。事業所跡地などの取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、その地域特性等から、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。また、代表標準地との地域要因格差については、容認できる範囲内であると判断した。 (2) 戸建住宅のほか事業所も見られる既成住宅地域でマンション等の収益物件は少なく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額とした。なお、代表標準地との検討では、地域要因格差が大きいものとなっているが妥当性を有するものと判断した。
交通
交通施設	新西脇駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事業所も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西脇市兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
標準地の範囲
東	23 m
西	45 m
南	75 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、旧市街地内に位置する住宅地域で、引き続き、弱含み傾向が見られる。地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。ただし、近くでは市役所が新築されて、今後の変化も期待される。 (2)一般住宅のほか繊維産業の衰退により廃業した工場や事業所等が散見される混在地域。地域環境に大きな変動要因はなく当面は現況を維持するものと予測するが、地縁者による需要が中心で地価は下落傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西脇市では、地場産業の低迷や高齢化の進展により、地価の下落傾向が続いている。一方、市役所の新築移転で、関連する地域では変化が期待される。 (2)繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高い市西部の商業地や住宅地に需要が集中し、郊外は弱い。特に、住宅地は以前の水害を受け安全性を重視。
地域要因
(1)成熟した戸建住宅地域で、これまで変化に乏しかったが、近くでは市役所が新築されて、今後の変化も期待される。 (2)繊維関連事業の廃業が散見される地域。住工が混在する上に以前の水害の影響も残り、需要者は地縁者にほぼ限定されるため価格水準は低い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＭＹ５０５Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,502 円／平米 9万7,534 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,207 円／平米 9万6,558 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,461 円／平米 8万868 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＩＨ５０５Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,152 円／平米 9万3,071 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,814 円／平米 9万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,895 円／平米 7万8,997 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,233 円／平米 7万6,808 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,316 円／平米 7万7,083 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＩＨ５０５国 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,820 円／平米 7万2,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,479 円／平米 7万7,622 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＨ５０５Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	西脇市
地域	兵庫県西脇市西脇字平塚５５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,634 円／平米 7万4,828 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,726 円／平米 8万1,744 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,426 円／平米 7万834 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情