土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県西脇市比延町字前田19-2外 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 西脇市
兵庫県西脇市比延町字前田19番2外 (西脇)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域)
  • 比延駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 西脇市兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
価格時点 2023
駅名 比延駅 から 700m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月04日
鑑定評価額 総額
925万
(625 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 4万8,929
1平米 1万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2023年01月05日
鑑定評価額 総額
925万
(625 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 4万8,929 円/坪
1平米 1万4,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、JR加古川線沿線の西脇市及び周辺市町の市街化調整区域内等に位置する住宅地域にわたる。需要者は、圏内の居住者のほか、何らかの地縁性を有する者でほとんどが占められる。また、対象標準地周辺は、市街地中心部から離れた地域内に所在する旧来からの住宅地域であるため、需給は総じて低調である。なお、このような旧来の集落地域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であるため中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。

(2) 同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町内のうち市街化調整区域等の集落地域と判断した。地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。集落色の強い既成住宅地域であるため日常生活の利便性が劣り、需要者は地縁性を有する地元居住者にほぼ限定され、かつ少子高齢化の影響もあり取引は少数である。取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場において実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

(2) 西脇市郊外の集落地域で周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。

交通
交通施設 比延駅北東方
距離 700 m
土地の状態
土地面積 189.1 坪 (625 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西脇市兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
標準地の範囲
80 m
西 60 m
80 m
80 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 28 m
奥行き 21 m
面積 600 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、既成住宅地域としてほぼ成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。

(2)市街化調整区域内の集落地域にあり、価格形成に影響を及ぼす様な変動要因がなく現状維持と思われる。繊維産業の衰退や少子高齢化の影響もあり新たな宅地需要は少ない地域で、地価は下落傾向で推移するものと予測。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 4万8,929
1平米 1万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 4万8,929
1平米 1万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 4万8,929
1平米 1万4,800
前年から次年への変動率 -0.7 %
2022年
1坪 4万9,259
1平米 1万4,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 4万8,929
1平米 1万4,800
前年から次年への変動率 -0.7 %
2019年
1坪 4万9,259
1平米 1万4,900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)西脇市では、地場産業の低迷や高齢化の進展により、地価の下落傾向が続いている。一方、市役所の新築移転で、関連する地域では変化が期待される。

(2)繊維産業が衰退し経済に悪影響。繁華性の高い市西部の商業地や住宅地に需要が集中し、郊外は弱い。特に、住宅地は以前の水害を受け安全性を重視。

地域要因
(1)中心市街地から離れた住宅地域であり、需要者は地縁性がある者に限られ、需要は弱含みである。

(2)地域要因に格別の変動はない。中心市街地から離れた集落地域で、少子高齢化や離農者の増加も影響し需要の低迷が続く。価格は緩やかに下落が継続。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 IH505国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 加東市
地域 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
8,715 円/平米
2万8,812 円/坪
推定価格 平米
1万3,000 円/平米
4万2,978 円/坪
標準価格 平米
1万6,169 円/平米
5万3,455 円/坪
査定価格 平米
1万6,200 円/平米
5万3,557 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 IH505Y
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 加東市
地域 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万2,608 円/平米
4万1,682 円/坪
推定価格 平米
1万2,495 円/平米
4万1,308 円/坪
標準価格 平米
1万4,135 円/平米
4万6,730 円/坪
査定価格 平米
1万4,100 円/平米
4万6,615 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 IH505国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 西脇市
地域 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万450 円/平米
3万4,548 円/坪
推定価格 平米
1万408 円/平米
3万4,409 円/坪
標準価格 平米
1万4,103 円/平米
4万6,625 円/坪
査定価格 平米
1万4,100 円/平米
4万6,615 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 SG505Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 加西市
地域 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
1万31 円/平米
3万3,162 円/坪
推定価格 平米
9,961 円/平米
3万2,931 円/坪
標準価格 平米
1万2,641 円/平米
4万1,791 円/坪
査定価格 平米
1万2,600 円/平米
4万1,656 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 OT505国
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 加西市
地域 兵庫県西脇市比延町字前田19番2外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
9,171 円/平米
3万319 円/坪
推定価格 平米
1万888 円/平米
3万5,996 円/坪
標準価格 平米
1万2,616 円/平米
4万1,708 円/坪
査定価格 平米
1万2,600 円/平米
4万1,656 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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