路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区遠見塚東69-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
価格時点	2023 年
駅名	卸町駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1741 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円／坪 1平米 8万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台市内の国道４号線バイパスや国道２８６号線などの幹線道路の沿道区域で、主たる需要者は、県内外の事業者が予想される。利用用途としては小売業務施設用地や事業所用地などが考えられる。価格動向は景気の先行き見通しに強く左右されるとみられ、予想される利用目的が種々であること等から、取引の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は仙台市郊外に形成された路線商業地域又は住宅団地内の準幹線道路沿いの商業地域の存する圏域と判定。需要者層としては地元企業及び大手企業いずれの需要も認められる。新型コロナウイルス感染症の不動産市場への影響がひとまず落ち着く中、路線商業地の店舗需要は比較的堅調で、地価は小幅ながらも上昇傾向にある。路線商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格として比準価格と収益価格の２種の価格を算出したが、積算価格は後記の理由によって試算することができなかった。対象標準地の需要者は、賃貸目的で収益用に購入する者よりも自用の建物の敷地として使用する者の割合がはるかに高いと考えられるので、比準価格を重視し、収益価格と代表標準地価格からの検討結果にも留意したうえで、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 沿道関連店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	卸町駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	526.6 坪 (1741 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場、事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	100 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス関連施設地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	56 m
面積	1700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道４号線バイパス沿いの路線商業地域
街路	５０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として長い間利用状態に大きな変化はないが、徐々に利用の促進が進むと見込まれる。 (2)幹線道路沿いの旧来からの路線商業地域で、土地利用形態としては特に大きな変化は見られず、現在の地域的特性を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費動向に大きな変化はみられない。 (2)今後の金利上昇が一部で懸念されているものの、現時点においては若林区内の店舗事務所需要は堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)路線商業地域としての地域特性に特別の変動はない。 (2)宮城県を縦断する国道沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。店舗需要は比較的堅調に推移している。
個別的要因	(1)代表性を有しており、特別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,428 円／平米 16万3,409 円／坪
推定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
標準価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
査定価格 平米 坪	8万400 円／平米 26万5,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,440 円／平米 47万907 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,048 円／平米 54万8,955 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,466 円／平米 29万5,775 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,174 円／平米 35万7,623 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,194 円／平米 38万831 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,524 円／平米 25万9,600 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区遠見塚東６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,707 円／平米 43万5,423 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,164 円／平米 47万9,912 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,693 円／平米 31万3,055 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情