路線価 (2023) 兵庫県宝塚市仁川高台1-106-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	仁川駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,880万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね宝塚市内にある住宅地域で、需要者は当該圏域内の住宅のエンドユーザーが中心であるが、閑静な住宅環境を求める同一需給圏外からの需要者も見られる。最寄駅から徒歩圏で宝塚市内の阪急今津線沿線の住宅地域としてのブランド力は根強いものがあり、阪神間を中心とした住宅地需要の回復等もあって地価はやや強含みである。需要の中心価格帯は対象地程度の規模で７，０００万円～８，０００万円程度が一定の目安となる。 (2) 同一需給圏は、宝塚市及び西宮市で阪急今津線沿線以西に形成された六甲山系山麓部の駅接近性に優れた住宅地域。需要者の中心は、宝塚市及び阪神間の居住者で、中規模一般住宅が多く、住環境が良い閑静な住宅地域である。山麓部の住宅地域のなかでも駅よりに位置し、傾斜がなだらかで、生活利便性に優るため、需給動向は堅調である。需要の中心は画地規模が小さいものが多く、新築戸建住宅で総額５，０００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅を中心とする地域で、そのため取引は自用目的が大半であり、居住の快適性や利便性を重視した価格が形成される地域と考えられる。また法令上の制限等から土地の高度利用が計り難く、収益価格はやや低位に試算された。このような地域傾向から、市場性を反映した比準価格は客観性を持った実証的な価格と認められるため、本件では比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域よりさらに駅に近いところでは、賃貸マンションが多くみられるが、近隣地域周辺では自己使用目的の需要が優勢で、法令上の規制から収益性の高い建物の建築が出来ないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であり、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	仁川駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宝塚市兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として概ね成熟した状態にある。地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。需給動向は堅調で、地価は上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万7,402円 1平米 21万7,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性の良い住宅地の需要は堅調であるが、世界情勢や物価高の影響等、景気動向への懸念も見られ、需給関係を注視する必要がある。 (2)人口は僅かに減少傾向、新設住宅着工戸数は昨年度より増加傾向。住宅地の地価は、利便性の高い地域や住環境の良好な地域では上昇傾向が続く。
地域要因
(1)閑静な住環境と利便性の良さを持った稀少性の高い住宅地域で、旺盛な需要を背景に地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、地域要因に変動はないが、利便性が高く、地価は上昇で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７１０５国 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,959 円／平米 62万8,004 円／坪
推定価格 平米 坪	19万719 円／平米 63万517 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,990 円／平米 71万4,063 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０６１０５国 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万617 円／平米 56万4,060 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,149 円／平米 53万9,371 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,388 円／平米 70万8,767 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０２１０４Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,647 円／平米 54万7,629 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,641 円／平米 55万915 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,417 円／平米 71万5,475 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１２１０４Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	兵庫県
市区町村	宝塚市
地域	兵庫県宝塚市仁川高台１丁目１０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,359 円／平米 69万2,141 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,691 円／平米 68万3,320 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,084 円／平米 70万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情