路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区卸町2-1-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
価格時点	2023 年
駅名	卸町駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (862 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (862 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として地下鉄東西線沿線の沿道サービス施設や事業所等が展開される商業地域の範囲で、需要者は、地元法人とともに全国展開の企業なども加わり、規模によってはマンションデベロッパーも含まれる。商業地域として熟成が進む中で、地下鉄駅への接近性や用途規制の変更によって利便性は増し、マンション開発の動きも進んでいる。コロナ禍でも需要動向に変化は見られない。地域内の画地規模に大小があり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は仙台駅から２～６ｋｍ圏の幹線道路沿いの地域。需要者は、ロードサイド店舗等を展開する法人の他、規模のまとまった土地には分譲、賃貸マンションのデベロッパーや投資家等も考えられる。現在、地域が移行しつつあり、標準的用途等の想定は難しいが、卸町駅周辺の開発や東西線沿線の人口増を反映して需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測。なお、成約価格は規模等によりばらつきが大きいことから取引の中心価格帯は特定し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主要幹線街路沿いに形成された路線商業地域で、地域内では、収益目的のものと自用を目的とする物件が混在する。賃料の遅行性から、近年の地価上昇に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域は、金融、物販、飲食等の自己所有店舗も多く見られる地域であり、賃料の遅効性から、近年の地価上昇に対応した賃料相場が未だ形成されていないため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は市場需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって、本件では比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの規準価格も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	卸町駅東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	260.7 坪 (862 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の銀行、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
標準地の範囲
東	60 m
西	240 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	県道荒浜原町線沿いに形成された路線商業地域。地下鉄東西線卸町駅は徒歩圏にある。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄卸町駅に至近で、周辺に大型商業施設があり、マンション等の建設も進んでいる。今後の人口増加、周辺の環境整備等に対する期待感もあって、当面、地価は強含みのまま推移して行くものと予測する。 (2)地下鉄東西線卸町駅周辺では高層マンション建設や店舗開発が行われており、従来の業務系地域から商住混在地域へと移行しつつある。六丁の目交差点南東側の区画整理も順調に進捗しており、一層移行が進むものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)若林区内の商業地は、コロナ禍による停滞はあったが、賃料水準や空室率も大きな変化はない。仙台駅周辺の開発の動きは継続し、投資意欲は高い。 (2)商業地地価は、行動規制緩和等で回復基調にあったが、令和４年末より新規感染者が再び増加しており、再び先行き不透明な状況となりつつある。
地域要因
(1)地下鉄駅にも近い路線商業地域で、大型商業施設やマンションが建ち、開発予定地も周囲に多い。商業環境の面の整備が進んでいる。 (2)地下鉄東西線卸町駅周辺は、大型店開店、大規模マンション建築等により、従来の業務地域から商住混在地域へと移行の速度を速めつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,395 円／平米 63万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,465 円／平米 64万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,515 円／平米 75万8,777 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,720 円／平米 108万6,748 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,550 円／平米 109万9,410 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,959 円／平米 108万4,232 円／坪
査定価格 平米 坪	32万1,000 円／平米 106万1,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313080 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,598 円／平米 67万3,095 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,678 円／平米 70万3,113 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,220 円／平米 75万1,189 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313050 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区卸町２丁目１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,142 円／平米 55万5,877 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,626 円／平米 56万784 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,364 円／平米 76万8,195 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情