土地路線価格
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路線価 (2023) 兵庫県宝塚市仁川高丸3-9-28 坪・平米

2023
路 線 価
兵庫県 宝塚市
兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28 (宝塚)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域)
  • 仁川駅 から 1900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万4,316
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万6,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 兵庫県 宝塚市兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
価格時点 2023
駅名 仁川駅 から 1900m
路線価
1坪当たり 1坪 28万4,316
1平米当たり 1平米 8万6,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
2,650万
(248 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
2,650万
(248 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万3,742 円/坪
1平米 10万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は阪急今津線沿線で宝塚市を中心に隣接市に及ぶ住宅地の圏域である。主な需要者は、阪神間居住の中堅給与所得者層が中心となる。最寄駅からバス圏の高台に位置する住宅団地であり、接近条件に難があるものの住環境は良好であり一定の需要はある。市場の中心となる価格帯は、250㎡程度の土地で2,700万円程度、新築戸建住宅で4,500万円程度である。

(2) 同一需給圏は、阪急今津線沿線や阪急宝塚線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、宝塚市及び阪神間の居住者がその多くを占め、周辺市域からの転入も見られる。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、買い替え層を含んだ実需が認められる、需給関係は変化なく推移している。土地については2000万円台、新築の戸建住宅は4000万円台後半の物件が需要の中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 代替・競争の関係にある取引事例を収集・選択し、取引事例比較法を適用して比準価格を査定した。収益価格については、1低専内にあって自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法は適用しなかった。居住の快適性が重視される住宅地域であるため実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 仁川駅北西方
距離 1900 m
土地の状態
土地面積 75 坪 (248 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 宝塚市兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
標準地の範囲
20 m
西 20 m
40 m
70 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 18 m
奥行き 14 m
面積 250 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ成熟した高台の住宅地域であり、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。

(2)当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 35万3,742
1平米 10万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)利便性に劣る郊外や急坂を経る高台の土地に対する需要は低調のまま推移している。

(2)宝塚市の人口は僅かに減少傾向である。

地域要因
(1)大規模に開発された戸建住宅地域であり、地域要因に変動はない。

(2)地域要因に特段の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 02105国
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万4,692 円/平米
27万9,992 円/坪
推定価格 平米
8万4,692 円/平米
27万9,992 円/坪
標準価格 平米
10万6,934 円/平米
35万3,524 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 02105国
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万8,393 円/平米
32万5,287 円/坪
推定価格 平米
9万5,527 円/平米
31万5,812 円/坪
標準価格 平米
10万8,185 円/平米
35万7,660 円/坪
査定価格 平米
10万8,000 円/平米
35万7,048 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 12105国
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万3,333 円/平米
27万5,499 円/坪
推定価格 平米
8万5,374 円/平米
28万2,246 円/坪
標準価格 平米
10万6,718 円/平米
35万2,810 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 11105国
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 兵庫県
市区町村 宝塚市
地域 兵庫県宝塚市仁川高丸3丁目9番28
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
8万5,226 円/平米
28万1,757 円/坪
推定価格 平米
8万4,720 円/平米
28万84 円/坪
標準価格 平米
10万4,851 円/平米
34万6,637 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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