路線価 (2023) 宮城県仙台市若林区伊在2-2-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市若林区宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
価格時点	2023 年
駅名	六丁の目駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,300万 円 (2376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億7,300万 円 (2376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、若林区の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、商業施設やマンションを対象とする投資法人等が中心である。近時はコロナ禍にあっても低金利等の状況等から地下鉄東西線「六丁の目」駅周辺ではマンション建設が続き、背後人口の増加と相俟って需要は強い。市場の中心となる価格帯は２，０００㎡程度の更地で３億円程度である。 (2) 同一需給圏は地下鉄東西線周辺の商業地域。特に広幅員街路に接面し用途の多様性が認められる不動産との代替性が強い。需要者は店舗出店を目的とする事業者のほか、デベロッパーや不動産業者等が中心となる。市東部の「卸町駅」「六丁の目駅」「荒井駅」周辺では商業開発が活発であり、将来の居住人口増も見込まれ、店舗用地、マンション用地需要は根強い。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であり、同一需給圏内の類似地域において道路幅員の比較的広い取引事例を収集した。比準価格は市場参加者の特性と需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域では貸店舗も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また想定要素も多く収益価格は低位に試算された。同一需給圏内の需要者層は、自用の店舗・事業所として取引を行うケースが多く、代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して取引の意思決定を行う傾向が強い。以上より収益価格は参考とし、代表標準地からの規準価格も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	六丁の目駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	718.7 坪 (2376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市若林区宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	160 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	平成２９年頃に換地処分された土地区画整理事業による路線商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)背後人口の増加等により幹線通り沿いの商況が高まっている。地下鉄駅の徒歩圏内にあることから用途の多様性も期待でき需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)周辺の区画整理事業地における人口増加によって商況は好調であり、当面この傾向が継続するものと予測する。店舗出店需要は強いが、供給が少ない状況にあって、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2022年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利の影響によってコロナ禍にあっても投資法人等による需要が高まっており、地価は上昇傾向にある。 (2)五橋地区では大学キャンパスが４月開校予定で居住人口の増加が見られる。東部の卸町駅、荒井駅周辺においても商業開発、マンション建設が活発。
地域要因
(1)地下鉄東西線「六丁の目」駅に近い新興の路線商業地域であり、背後人口の増加による商況が拡大していることが認められる。 (2)区画整理事業地内の新興の路線商業地域であり、店舗集積により熟成度が高まっている。背後住宅地の地価上昇の影響も受けて、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,841 円／平米 46万2,314 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,477 円／平米 47万4,335 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,048 円／平米 47万2,917 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,998 円／平米 71万783 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,855 円／平米 69万475 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,508 円／平米 52万721 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	21 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,395 円／平米 63万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,465 円／平米 64万9,513 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,638 円／平米 48万1,479 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	東
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,471 円／平米 40万8,195 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,529 円／平米 41万4,999 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,288 円／平米 48万322 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313010 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市若林区
地域	宮城県仙台市若林区伊在２丁目２番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,192 円／平米 59万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,088 円／平米 63万8,349 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,718 円／平米 51万1,498 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情